隨著房?jī)r(jià)調(diào)控深入和金融政策的全面收緊，全國(guó)一線城市房?jī)r(jià)率先進(jìn)入下降通道，中海、龍湖、保利、萬(wàn)科等眾多一線房企或降價(jià)或猛推特價(jià)房，試圖在銷(xiāo)售低迷、資金繃緊的當(dāng)口搶得先機(jī)，以挽回銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。2008年樓價(jià)大跌的局面已然重現(xiàn)。

而民生銀行一信貸部門(mén)負(fù)責(zé)人和一位與多家開(kāi)發(fā)商關(guān)系密切的信托經(jīng)理均告訴記者，目前開(kāi)發(fā)商的資金情況比2008年還要糟糕，如果不盡快降價(jià)回籠資金，很多開(kāi)發(fā)商將面臨資金鏈斷裂。

10月27日，一向看跌房?jī)r(jià)的中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海指出，一線城市樓價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，未來(lái)最大跌幅可能將達(dá)到50%。不過(guò)一房企負(fù)責(zé)人向記者透露，政府對(duì)樓市調(diào)控的目標(biāo)在降價(jià)20%左右，超過(guò)40%將會(huì)救市。

一線城市降價(jià)目標(biāo)

進(jìn)入2011年下半年，經(jīng)過(guò)持續(xù)的宏觀調(diào)控，中國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)漲停。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月中國(guó)70個(gè)大中城市中，有59個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅同比回落。與上個(gè)月相比，10月中國(guó)北京、上海、廣州、深圳等46個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)停漲或下降�！�

曹建海認(rèn)為，從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可以看出趨勢(shì)：一些城市特別是一線城市已出現(xiàn)拐點(diǎn)；一些城市正在停漲，位于拐點(diǎn)之上；一些城市上漲幅度明顯減小，正在迎來(lái)拐點(diǎn)。“按照現(xiàn)在的勢(shì)頭，只要政府不放松調(diào)控，房?jī)r(jià)將在未來(lái)6個(gè)月，即2012年3月底將出現(xiàn)15%左右的回落，4-9月降20%，10-12月再降20%，一線城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)40%-50%的回落。”曹建海認(rèn)為。

市場(chǎng)層面則顯示，上海、北京等一線城市房?jī)r(jià)正出現(xiàn)下降，成交更是低迷，而成都、南京、天津等二線城市新開(kāi)樓盤(pán)成交價(jià)格也已開(kāi)始走跌。眾多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇打折促銷(xiāo)或者猛推特價(jià)房，降價(jià)房企代表中不乏綠地、中海、華潤(rùn)、龍湖等一線大型房企，降價(jià)幅度更擴(kuò)大至20%至40%�！�

而記者從多家開(kāi)發(fā)商人士處采訪到的觀點(diǎn)則認(rèn)為，樓價(jià)下跌已是大勢(shì)所趨，不過(guò)未來(lái)一線城市降價(jià)幅度應(yīng)該會(huì)在20%左右。

曾在2008年開(kāi)啟了降價(jià)潮的龍頭房企萬(wàn)科在10月25日也表達(dá)了對(duì)目前樓市的憂心。萬(wàn)科認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向，并預(yù)期未來(lái)幾個(gè)月里情況將變得更加糟糕，銷(xiāo)售量和價(jià)格將進(jìn)一步下降。

另一知名開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人也告訴記者，降價(jià)20%應(yīng)該是政府此輪樓市調(diào)控的一個(gè)大致目標(biāo)，過(guò)高的跌幅將會(huì)損害中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，降價(jià)超過(guò)40%政府預(yù)計(jì)就會(huì)出手救市。該人士同時(shí)認(rèn)為，中海紫藤苑7折大降價(jià)等于拉開(kāi)了一線城市樓價(jià)下跌的序幕，就像萬(wàn)科降價(jià)售樓拉開(kāi)了2008年樓市進(jìn)入下降通道的大幕一樣，開(kāi)發(fā)商降價(jià)回籠資金在下一個(gè)階段將會(huì)越來(lái)越常見(jiàn)。“不過(guò)，一旦樓價(jià)進(jìn)入下降通道，跌幅將比較難控，未來(lái)一旦樓價(jià)跌幅過(guò)大，政府可能將放松調(diào)控政策救市。”

不過(guò)曹建海認(rèn)為，未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)救市靠地方政府肯定不靈，唯有放松貨幣投放給銀行救急。

拐點(diǎn)現(xiàn)2012年春節(jié)前后

從目前國(guó)內(nèi)的形勢(shì)來(lái)看，除了限購(gòu)政策導(dǎo)致樓市銷(xiāo)售低迷之外，全面緊縮的金融政策則是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃而不得不降價(jià)銷(xiāo)售以回籠資金的根本原因。

今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)金融政策可謂全面收緊。央行年內(nèi)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，執(zhí)行銀根縮緊的貨幣政策，使商業(yè)銀行因流動(dòng)性的限制而被迫收緊房貸信貸額度；就在房地產(chǎn)企業(yè)大面積轉(zhuǎn)向信托業(yè)融資以緩解資金鏈危機(jī)之際，監(jiān)管層又在10月初對(duì)國(guó)內(nèi)各大信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，“電話叫停”房地產(chǎn)信托。

“這對(duì)缺錢(qián)的地產(chǎn)商可謂釜底抽薪。”一信貸經(jīng)理告訴記者，因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴(lài)過(guò)高，信貸收緊后缺錢(qián)的房企很多，房地產(chǎn)信托被叫停，加上目前民間借貸風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，無(wú)疑斷了開(kāi)發(fā)商融資的財(cái)路。

而房貸政策的收緊也加重了樓市銷(xiāo)售低迷。近期，隨著北京建行首套房貸利率上浮1.1倍的消息傳出，上海等多個(gè)城市也已開(kāi)始跟進(jìn)，紛紛上調(diào)首套房貸利率，這一范圍又迅速擴(kuò)大到不少二三線城市，部分銀行憂心風(fēng)險(xiǎn)更是暫停了房貸發(fā)放。

中國(guó)銀行10月11日發(fā)布的《2011年四季度經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》稱(chēng)，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，還是從房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策都不會(huì)放松，也不應(yīng)放松，房?jī)r(jià)回調(diào)的壓力還將進(jìn)一步增大，近期部分城市已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力的進(jìn)一步加大，預(yù)計(jì)商品住宅價(jià)格調(diào)整的拐點(diǎn)可能會(huì)在2012年春節(jié)前后到來(lái)。

民生銀行一信貸負(fù)責(zé)人告訴記者，目前開(kāi)發(fā)商的資金情況比2008年更加糟糕，現(xiàn)在很多銀行也沒(méi)錢(qián)，房地產(chǎn)信托又被叫停，溫州民間借貸危機(jī)的曝光也讓民間熱錢(qián)有所收斂，開(kāi)發(fā)商在資金鏈繃緊的背景下，率先搶得先機(jī)降價(jià)銷(xiāo)售回籠資金將是首選。

一房地產(chǎn)行業(yè)信貸經(jīng)理也認(rèn)為，目前開(kāi)發(fā)商資金情況確實(shí)比2008年更惡劣，中海等企業(yè)的降價(jià)將掀開(kāi)樓市新一輪的降價(jià)大潮，更多的開(kāi)發(fā)商將會(huì)采取這種方式來(lái)回籠資金。“如果宏觀調(diào)控政策不變，2011年的降價(jià)將只是個(gè)開(kāi)始。”該信托經(jīng)理認(rèn)為。

中小房企賣(mài)身自保

廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在10月27日發(fā)布的《2011年前三季度廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》稱(chēng)，房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度在今年前三季度為149%，已回到接近2010年低位水平，與2004年、2005年同期相當(dāng)，因此，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)總體資金情況已相當(dāng)緊張。

不過(guò)從上市公司的三季報(bào)可以看出，地產(chǎn)企業(yè)不僅是資金狀況還是業(yè)績(jī)都出現(xiàn)了兩極分化，資金緊張?jiān)诓糠种行》科笾懈�加明顯。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日，深滬兩市已有49家上市房企公布三季報(bào)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流總共為-336.84億元，同比減少幅度高達(dá)54.41%，凈利潤(rùn)為135.44億元，同比增長(zhǎng)僅為9.14%；46家公司中，31家房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)增加，15家房企業(yè)績(jī)下滑；凈利潤(rùn)環(huán)比下降的公司共29家，占比達(dá)62%。

相比往年，業(yè)績(jī)下滑或虧損的房企數(shù)量正在大幅增加。其中，萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等一線房企三季度業(yè)績(jī)?cè)鏊倬�出現(xiàn)不同程度下滑。但宜華地產(chǎn)、國(guó)興地產(chǎn)、天業(yè)股份等中小型開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)表現(xiàn)最為慘淡。

在資金鏈幾乎斷裂，銷(xiāo)售持續(xù)低迷的背景下，抗打擊能力較弱的中小房企不得不選擇與大企業(yè)合作或者賣(mài)身自保。

業(yè)界對(duì)北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目出現(xiàn)井噴之勢(shì)，總數(shù)超過(guò)600宗，而去年同期則不足該數(shù)據(jù)一半。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)最為嚴(yán)厲的市場(chǎng)與政策環(huán)境，也面臨著接近2008年金融危機(jī)期間的去庫(kù)存與去杠桿雙重壓力。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正逐步進(jìn)入行業(yè)顯著洗牌的階段，即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。