相對(duì)于一線城市房價(jià)以及生活消費(fèi)水平，成都的房價(jià)一直都比較健康，溢價(jià)空間相對(duì)較大。2012年是過去兩年和未來幾年罕見的購房良機(jī)，房價(jià)總體維持下行的態(tài)勢，下半年慣性下行。

審時(shí)度勢進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)

四川潤馳實(shí)業(yè)集團(tuán)董事長楊啟宏

住宅市場遭遇政策調(diào)控后，不少地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，以致住宅市場相對(duì)疲軟情況下，商業(yè)地產(chǎn)逆勢飄紅，大量資金源源不斷地涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。而今，“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，已是溫總理在多個(gè)場合反復(fù)強(qiáng)調(diào)過的內(nèi)容。在這樣背景下，作為開發(fā)商之一，我們及時(shí)調(diào)整了戰(zhàn)略計(jì)劃，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。我們用較短的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)上的突破和發(fā)展，在于敏銳把握了政策導(dǎo)向、在合適的時(shí)機(jī)，審時(shí)度勢，選擇了合適的切入點(diǎn)。如今，潤馳國際廣場 “大型城市綜合體”已在大邑悄然崛起。另一座更具時(shí)代感的大型現(xiàn)代商業(yè)綜合體“潤馳國際廣場”（雙流）也已破土動(dòng)工。潤馳有自己獨(dú)特的運(yùn)營模式，并被市場所接受。

我認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)市場前景雖然巨大，但不等于沒有陷阱。有些三線城市綜合體盲目擴(kuò)張。很多商業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營策略為：“賣完撒手”，投機(jī)性太強(qiáng)，后期經(jīng)營和管理問題會(huì)加速暴露。由于市場競爭日趨激烈，我們一直遵守“立足長遠(yuǎn)”的發(fā)展原則，對(duì)商家、客戶負(fù)責(zé)實(shí)質(zhì)才是對(duì)自己負(fù)責(zé)。

如何才能更好地經(jīng)營一座城市綜合體？必然考驗(yàn)著開發(fā)商的創(chuàng)新與運(yùn)營能力，絕不是簡單的復(fù)制就行。準(zhǔn)確“定位”和創(chuàng)新，是城市綜合體項(xiàng)目邁向成功的第一步。研究本地消費(fèi)習(xí)慣和商圈特點(diǎn)，在眾多城市綜合體建立自身獨(dú)有的特色，才能準(zhǔn)確地找到其生存和發(fā)展之道。另外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期的商業(yè)運(yùn)營更為重要。專業(yè)化的管理、持續(xù)化營銷和差異化經(jīng)營才能吸引消費(fèi)人群的不斷光顧。

現(xiàn)代都市人每天處在家庭和工作或?qū)W習(xí)兩個(gè)生活空間，長期面對(duì)忙碌和喧囂，壓抑之情渴望另一種釋放。我們的市場戰(zhàn)略是：潛心打造“情景式城市商業(yè)綜合體”賦以項(xiàng)目個(gè)人的美好情感。立意彰顯時(shí)尚元素，將人文、藝術(shù)、自然園林、環(huán)保、時(shí)尚消費(fèi)融入其中，為繁忙的都市人群營造第三生活空間，使不同年齡、愛好、階層的消費(fèi)者在購物中享受休閑，休閑中購物，既體驗(yàn)了現(xiàn)代時(shí)尚視覺感受，又能嗅到綠色的田園氣息而“樂在其中”。為此，我們將融入時(shí)尚、國際化為品牌主張，為擁有年輕心態(tài)的消費(fèi)群體構(gòu)筑一個(gè)面向世界的全方面體驗(yàn)空間。

房價(jià)將體現(xiàn)應(yīng)有城市價(jià)值

成都置信投資有限公司總經(jīng)理郭紹濤

面對(duì)政策調(diào)控，大量投資性、投機(jī)性置業(yè)者逃離樓市。在這樣背景下，剛需置業(yè)者當(dāng)仁不讓地成為了成都樓市的主力消費(fèi)群體。正是基于這樣的樓市環(huán)境，作為置信集團(tuán)又一重大項(xiàng)目，置信逸都首先以品牌品質(zhì)為先，堅(jiān)持“以客戶需求為主”的服務(wù)原則，積極開展置信生活方式，獲取市場認(rèn)同。同時(shí)，我們極力推出符合市場需求的中小戶型，打造完善的商業(yè)配套和優(yōu)異的物業(yè)管理，讓首次購房者和老業(yè)主都能夠享受置信高品質(zhì)生活和服務(wù)。

房地產(chǎn)市場的未來道路如何走？我認(rèn)為，中國房地產(chǎn)的發(fā)展模式將是市場和計(jì)劃并行，相輔相成。從整個(gè)年度來看，成都市場格局讓我們不敢松懈。一是因?yàn)槭袌龃媪枯^大，今年全面進(jìn)入“消化庫存時(shí)代”和“現(xiàn)房銷售時(shí)代”，買方市場成為絕對(duì)主導(dǎo)。二是購房者仍有一定的觀望情緒，市場需求相對(duì)萎縮，釋放等待期較長。不過，我們?nèi)耘f相信，成都是中國公認(rèn)的宜居之城，潛力不可小視。無論是橫向和縱向比較，相對(duì)于一線城市房價(jià)以及生活消費(fèi)水平，成都的房價(jià)一直都比較健康，溢價(jià)空間相對(duì)較大。通過政策調(diào)整、保障性住房的合理分配，和對(duì)人們購房行為的科學(xué)引導(dǎo)，成都房價(jià)將來還是會(huì)體現(xiàn)其應(yīng)有的城市價(jià)值。隨著近期去庫存化，從遠(yuǎn)期看，成都房地產(chǎn)市場會(huì)出現(xiàn)規(guī)劃上的合理化以及產(chǎn)品上的合理化和價(jià)格上的合理化。

過去15年，置信深耕成都，可以說也是最懂成都這座城市，為成都締造了數(shù)十個(gè)作品，所以能夠在成都這個(gè)人情味甚濃的城市得到廣泛的認(rèn)可和追捧。置信逸都作為逸都系的第三代產(chǎn)品，同樣會(huì)精彩呈現(xiàn)，再創(chuàng)輝煌，贏得市場的高度肯定。我們承諾，我們將繼續(xù)秉承“為您想得更多，為您做得更好”的服務(wù)理念，在提升產(chǎn)品質(zhì)量本身的同時(shí)，追求更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來回報(bào)我們的業(yè)主。

消化庫存是今年目標(biāo)

成都聯(lián)合地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長汪勇

我認(rèn)為持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)給成都樓市帶來三方面的變化：一、住宅市場將會(huì)更多的以滿足剛性需求開發(fā)為主。二、從強(qiáng)調(diào)單盤利潤率為主的開發(fā)策略，轉(zhuǎn)換為強(qiáng)調(diào)快速銷售和提高資金時(shí)間效率的開發(fā)策略，會(huì)成為大部分開發(fā)商的共同選擇。三、城市綜合體的開發(fā)將逐漸加快和加大，從傳統(tǒng)的中心地帶開發(fā)逐漸向分區(qū)域中心和城市重點(diǎn)發(fā)展地帶延伸。

這樣的調(diào)控，對(duì)老百姓購房有利有弊。利體現(xiàn)在：房價(jià)的上漲趨勢受到抑制，剛性需求的客戶將以相對(duì)較低的價(jià)格購買到合適的住房；住宅的投資將更加理性，純投機(jī)需求將受到抑制。弊體現(xiàn)在：沒錢的仍然買不起，有錢的沒資格買，部分正常的改善性需要也被抑制；老百姓的投資渠道變窄，銀行存款增加和持續(xù)的CPI上漲，貨幣貶值的預(yù)期將加大；開發(fā)量的下降將導(dǎo)致上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群體性收入降低，消費(fèi)信心和實(shí)際消費(fèi)能力下降。

市場仍處于以價(jià)換量的底部運(yùn)行階段，價(jià)格的下行壓力較大�？焖傧�化存量是開發(fā)商今年的主要目標(biāo)。究其原因：

一是第一季度的市場反彈，價(jià)格沒有停止下跌，而是市場以價(jià)換量的表現(xiàn)。同期貨幣政策自去年底以來兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金后持續(xù)寬松，首套房貸款利率回到基準(zhǔn)利率，優(yōu)質(zhì)客戶甚至可以享受一定比例的優(yōu)惠利率，降價(jià)和利率的雙重利好刺激了首套房購買剛性需求帶動(dòng)成交量的上升。

二是開發(fā)商去庫存周期還遠(yuǎn)沒有結(jié)束。2011年第四季度末，成都主城區(qū)庫存量高達(dá)880萬平米郊區(qū)存量高達(dá)1200萬平方米創(chuàng)歷史高點(diǎn)，開發(fā)商進(jìn)入了2008年后的新一輪去庫存周期。在開發(fā)商去年庫存周期沒有結(jié)束的情況下，價(jià)格向下的壓力仍然很大。

應(yīng)該說今年是繼2008年后最適合賣房的時(shí)機(jī)，因?yàn)橐欢螘r(shí)間內(nèi)價(jià)跌量升是市場探底的基礎(chǔ)信號(hào)，整個(gè)2012年度都處于價(jià)格的低位運(yùn)行期因此這個(gè)時(shí)機(jī)買房是劃算的時(shí)候。     

投資類產(chǎn)品仍然是市場熱銷品

新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵

在張紅兵看來，政府的宏觀調(diào)控政策目的是把房地產(chǎn)板塊切割成兩個(gè)板塊，讓它回歸成兩種不同的屬性，就是住宅板塊和商業(yè)地產(chǎn)投資板塊。住宅變成一個(gè)滿足日常居住需求住的剛需型產(chǎn)品，作為大宗耐用消費(fèi)品讓真實(shí)使用者購買，剝離它的投資屬性。如果把住宅當(dāng)作投資產(chǎn)品來投資時(shí)，就會(huì)影響使用者的真實(shí)使用需求，致使房價(jià)過高。剝離投資價(jià)值后讓住宅回歸到它本身的商品使用屬性，通過限購、房產(chǎn)稅等政策來調(diào)節(jié)價(jià)格，讓住宅滿足使用者的使用需求。關(guān)上一扇門的同時(shí)打開另一扇門。商業(yè)地產(chǎn)用于滿足老百姓日益增加的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資需求，包括商鋪、寫字樓、公寓等，通過收取商家或者使用者租金的方式來獲得收益。

今年兩會(huì)期間，中央政府將2012年GDP增速目標(biāo)下調(diào)低于8%，足以說明中央針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整而付出的代價(jià)已經(jīng)有了充分的心理準(zhǔn)備，中央不會(huì)因?yàn)槎唐趦?nèi)經(jīng)濟(jì)的增長而重啟房地產(chǎn)的救市措施。國家對(duì)樓市調(diào)控政策的不松綁目的是將投機(jī)客戶轉(zhuǎn)化為投資客戶，讓愿意投資不動(dòng)產(chǎn)的中長線客戶，通過投資商業(yè)地產(chǎn)來保值增值。目前投資住宅不太好，與國家政策相違背，應(yīng)投資更加符合國家政策和社會(huì)需求的中長線商業(yè)投資，通過租金增幅帶來商業(yè)增值。