房地產(chǎn)走過(guò)了最輝煌的十年，5+2、分時(shí)度假、養(yǎng)老地產(chǎn)、總部基地……五花八門的樓市概念爭(zhēng)相充斥眼球，但其中有多少概念是噱頭？哪些理念又讓樓市變得更加健康和良性，促進(jìn)了地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展？我們?cè)囍鴮?duì)剛剛走過(guò)的成都十年黃金樓市進(jìn)行一次深度的梳理，然后分別對(duì)歸納出的八大樓市概念打分：5分則表明其發(fā)展勢(shì)頭很好，-5分說(shuō)明它已經(jīng)落后淘汰。

事實(shí)上，無(wú)論是養(yǎng)老地產(chǎn)還是專業(yè)市場(chǎng)，也無(wú)論是度假物業(yè)還是旅游地產(chǎn)，未來(lái)房地產(chǎn)的重點(diǎn)已經(jīng)越來(lái)越不在修房子本身上，把房子修好只是起點(diǎn)，讓老年人住在養(yǎng)老公寓里更舒心，讓專業(yè)市場(chǎng)未來(lái)的生意更火爆，讓總部基地孕育出更多的優(yōu)秀企業(yè)，這都比碼磚修房子更重要。

1

總部基地

表現(xiàn)指數(shù)：+2

興起時(shí)間：2005年

代表項(xiàng)目：青羊工業(yè)總部基地、空港總部基地、龍?zhí)犊偛炕��?/p>

從2005年開(kāi)始，作為中國(guó)西部中心城市的成都開(kāi)始圍繞“總部基地”模式開(kāi)發(fā)，短短幾年時(shí)間，成都總部基地的開(kāi)發(fā)熱潮迅速升溫，目前已經(jīng)形成高新區(qū)總部聚集區(qū)、成華總部聚集區(qū)、武侯總部聚集區(qū)、青羊總部聚集區(qū)、錦江總部聚集區(qū)、金�？偛烤奂瘏^(qū)等6大總部集群，整體供應(yīng)的各類總部基地物業(yè)面積就達(dá)到數(shù)百萬(wàn)平方米之多。

總部基地對(duì)成都區(qū)域經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)起到了有力的助推作用，但在發(fā)展過(guò)程中也出現(xiàn)了問(wèn)題，比如總部基地項(xiàng)目定位模式、同質(zhì)化嚴(yán)重，由于不少開(kāi)發(fā)商都希望在總部基地上分一杯羹，大量項(xiàng)目的盲目上馬也給未來(lái)留下隱患，總部基地畢竟不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如何將土地價(jià)值最大化，如何與城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相協(xié)調(diào)，如何帶動(dòng)城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這都是總部基地面臨的難題。

2

養(yǎng)老地產(chǎn)

表現(xiàn)指數(shù)：+2

興起時(shí)間：2005年

代表項(xiàng)目：金色怡園、錦宏老年公寓

歷史回顧：成都第一個(gè)老年公寓項(xiàng)目2004年就已經(jīng)出現(xiàn)，當(dāng)時(shí)老年公寓項(xiàng)目大都集中在龍泉、崇州等生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的郊區(qū)，但到今天為止不少當(dāng)初提出老年公寓、銀發(fā)地產(chǎn)概念的項(xiàng)目也僅僅是賣房的噱頭，生活護(hù)理、醫(yī)療急救、老年個(gè)性服務(wù)等完全沒(méi)有跟上，最后不少所謂的老年公寓都成了打著“老年公寓”招牌的普通住宅小區(qū)。老年公寓不是沒(méi)有市場(chǎng)需求，成都期待真正的養(yǎng)老地產(chǎn)。

3

產(chǎn)權(quán)式商鋪

表現(xiàn)指數(shù)：-5

興起時(shí)間：2000年以后

代表項(xiàng)目：熊貓城

歷史回顧：“最小你可以買10平方米的商鋪，具體位置不一定給你明確，但是你每個(gè)月可以拿到10個(gè)平方米的商鋪?zhàn)饨穑�投資收益率遠(yuǎn)超8%。”這恐怕是當(dāng)初產(chǎn)權(quán)式商鋪售樓小姐最常見(jiàn)的說(shuō)辭。投資者將虛擬的商鋪買下來(lái)，然后又轉(zhuǎn)租給開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，投資者穩(wěn)拿房租，這樣的說(shuō)法理論上成立，但開(kāi)發(fā)商靠不靠得��？

后來(lái)也就有產(chǎn)權(quán)式商業(yè)項(xiàng)目傳出開(kāi)發(fā)商無(wú)力支付業(yè)主租金，開(kāi)發(fā)商卷款潛逃的新聞，甚至后來(lái)還傳出有項(xiàng)目銷售面積大于實(shí)際產(chǎn)權(quán)可售面積的荒謬事件。因?yàn)榇罅康臐撛陲L(fēng)險(xiǎn)無(wú)法避免，今天產(chǎn)權(quán)式商鋪已基本絕跡，購(gòu)房返租、承諾投資回報(bào)的商業(yè)地產(chǎn)投資如今已被明令叫停。

4

酒店式公寓

表現(xiàn)指數(shù)：-2

興起時(shí)間：2000年后

代表項(xiàng)目：SOHO我的寓所、流星花園

歷史回顧：首付兩、三萬(wàn)就能買到一套住房？當(dāng)位于天仙橋“SOHO我的寓所”項(xiàng)目開(kāi)盤那天，購(gòu)房者徹底興奮了，住宅設(shè)計(jì)成小戶型原來(lái)可以這么便宜，成都樓市在首次見(jiàn)識(shí)到小戶型的高性價(jià)比之后，同時(shí)也接受了另一個(gè)概念———酒店式公寓。

之后小戶型市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，后來(lái)不少小戶型開(kāi)發(fā)商都將自己項(xiàng)目神話為“酒店式公寓”，“只需要帶上自己的行李就可以入住，所有客房服務(wù)都按照酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)配備”，但迄今為止，恐怕沒(méi)有一個(gè)當(dāng)初的酒店式公寓實(shí)現(xiàn)了酒店式服務(wù)。

5

專業(yè)市場(chǎng)

表現(xiàn)指數(shù)：+3

興起時(shí)間：2000年后

代表項(xiàng)目：萬(wàn)貫五金機(jī)電城、金府燈具城

成都第一代專業(yè)市場(chǎng)反復(fù)講述的一個(gè)財(cái)富故事，那就是“增值，增值，還是增值”，以萬(wàn)貫五金機(jī)電城為例，2003年開(kāi)盤的時(shí)候認(rèn)購(gòu)價(jià)竟然只有3800元/平方米，但現(xiàn)在二手鋪?zhàn)訄?bào)價(jià)已經(jīng)動(dòng)輒一兩萬(wàn)，恐怕也只有專業(yè)市場(chǎng)才能創(chuàng)造動(dòng)輒五倍、八倍的增值。

但從近年開(kāi)始問(wèn)題也陸續(xù)出現(xiàn)，越來(lái)越多的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目上市，也就出現(xiàn)商鋪好賣經(jīng)營(yíng)難、投資者多過(guò)經(jīng)營(yíng)者的局面，商鋪很快就一售而空，但購(gòu)房者大都為職業(yè)投資者，這也使得不少市場(chǎng)賣得好但是租金收不起來(lái)，沒(méi)有租金作支撐的商鋪?zhàn)罱K會(huì)現(xiàn)形，專業(yè)市場(chǎng)顯得缺乏后勁。