□新房

改善項(xiàng)目占樓市供應(yīng)半壁江山

在前期庫存未得以消化完成的前提下，剛需盤推新動力不足，造成10月以來開盤量減少。但與剛需盤不同的是，今年北京限價(jià)令放寬后為中高端項(xiàng)目的入市創(chuàng)造了政策條件，而近期針對改善型客群松綁信貸又定向釋放了購房需求，為中高端項(xiàng)目帶來市場契機(jī)，但因此改善盤和高端盤才得以在下半年集中入市。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，下半年中高端樓盤的開盤項(xiàng)目個數(shù)在總?cè)胧辛恐姓急冉?0%，較上半年增加10個百分點(diǎn)。

在央行新政利好的影響下，改善型需求集中爆發(fā)，部分樓盤迎來放量，不少開發(fā)商加速樓盤入市。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京預(yù)計(jì)有22個項(xiàng)目入市，主要集中于海淀、朝陽、大興等區(qū)域，改善型項(xiàng)目成為供應(yīng)主力軍。

以上周為例，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(10.13-10.19)北京共有10個樓盤集中入市，分別為2個剛需項(xiàng)目藍(lán)光星華海悅城、首開香溪郡;5個中高端改善型項(xiàng)目金隅翡麗·藍(lán)爵堡、遠(yuǎn)洋·傲北、天潤香墅灣1號、泛海國際以及中冶德賢公館;旅游項(xiàng)目龍湖長城源著以及2個自住房項(xiàng)目恒大御景灣和中鐵建原香嘉苑。10個樓盤項(xiàng)目累計(jì)新增供應(yīng)3879套，環(huán)比大漲近6倍。

記者走訪位于南四環(huán)附近的中冶·德賢公館項(xiàng)目售樓處發(fā)現(xiàn)，新政發(fā)布以來，項(xiàng)目售樓處的客戶到訪量有了明顯提升。據(jù)中冶·德賢公館營銷負(fù)責(zé)人介紹，“目前，中冶·德賢公館在售136-178平米三居/四居產(chǎn)品，自新政發(fā)布以來，樓盤來電來訪量較之平日最高峰亦有明顯增加，尤其是‘低開一萬，五折買四環(huán)’的消息一經(jīng)放出，項(xiàng)目更是引起了購房者的廣泛關(guān)注。”

□樓市格局

改善型成交穩(wěn)步增長

隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的變化，北京樓市的格局也悄然生變，偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，改善型成交正在穩(wěn)步增長。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測，北京市從2013年至今，改善型客戶在二手房市場中的占比呈現(xiàn)逐步升高的特征。2013年的10月，擁有一套住房的改善型客戶在我愛我家月度成交占比為26.39%，而目前這一幅度已經(jīng)上升到現(xiàn)階段的42.69%。

值得關(guān)注的是，9月30日央行房貸新政和北京市調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，經(jīng)我愛我家成交的二手房客戶中，已經(jīng)擁有一套住房的改善型客戶占比為42.69%，這一比例比9月份上升了11.2%�？梢钥闯�，在9月30日房貸新政出臺后，北京市二手房市場改善型人群的入市幅度明顯增加。

“從目前來看，本輪市場政策所能夠釋放的改善型需求在整個樓市的宏觀需求中，占比大約在30%左右，這批需求是否會在未來一段時(shí)間真正集中入市，從目前來看可以說有這一苗頭，但能否長期持續(xù)尚難判斷。”偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴記者。

另據(jù)胡景暉介紹，從趨勢上來說，今年和去年相比，改善型明顯增多。造成改善型人群增多的原因有幾方面。一是在過去北京市執(zhí)行嚴(yán)格限購、限貸政策的情況下，市場改善型人群事實(shí)上存在著較長時(shí)間的需求積壓情況，由于政策無法放松，難以順利入市。二是在2005年房價(jià)整體上漲之后，市場上第一批購房人在當(dāng)年由于購置的房屋面積較小，隨著子女教育、父母養(yǎng)老、醫(yī)療等實(shí)際需求的增加，以及家庭收入的增加，客觀上也已經(jīng)需要進(jìn)行住宅改善。

三是房貸新政和普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，事實(shí)上對于改善型需求進(jìn)行了一定的松綁和支持，在短期內(nèi)引起這批需求的關(guān)注和入市，在情理之中。