□原因探析

政策因素房貸新政直接利好改善需求

近期，包括中行、建行等在內(nèi)的多家銀行相繼表示執(zhí)行央行的新政，對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，以及擁有1套住房且已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款、為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由各分行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的二套房認(rèn)定方式，降低了改善型購(gòu)房者的購(gòu)房資金門檻，提高了購(gòu)房者的資金杠桿率，放大了收益，由此可以促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)的增加。

“真正能夠撬動(dòng)購(gòu)房需求的是新政中首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放開。進(jìn)入下半年的房貸市場(chǎng)正值改善置業(yè)人群較為活躍的時(shí)期，新政的出臺(tái)恰好能夠讓大部分改善型人群解套出來(lái)。認(rèn)貸不認(rèn)房的形式降低了改善型購(gòu)房人的入市門檻，經(jīng)濟(jì)壓力上的減輕將進(jìn)一步提振購(gòu)房信心。”房產(chǎn)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷表示。

今年初，個(gè)人住房貸款存在審批較嚴(yán)、發(fā)放速度較慢、按揭利率提升較多等問(wèn)題，在一定程度上制約了需求釋放。一方面，此前政策規(guī)定家庭購(gòu)買第二套住房需支付不低于所購(gòu)房屋價(jià)格60%的首付款，同時(shí)貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，使得改善型需求的購(gòu)房能力大大降低。另一方面，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定政策導(dǎo)致有貸款歷史而名下無(wú)房的情況被認(rèn)定為二套房，存在著誤傷一部分改善型需求的情況。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉也認(rèn)為，“如果銀行額度不變，必然銀行會(huì)更愿意貸款給已經(jīng)結(jié)清貸款的擁有一套房業(yè)主，這種業(yè)主還款能力強(qiáng)。后續(xù)可能銀行針對(duì)不同客戶有不同的執(zhí)行政策，所以比較改善需求，改善型需求從信貸新政受益最明顯。”

策略因素低開入市刺激市場(chǎng)需求

除了貨幣信貸政策的利好，北京在今年年初放松新盤的預(yù)售價(jià)格管制，一些中高端項(xiàng)目在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的蓄客后，下半年集中面世，也是拉動(dòng)市場(chǎng)成交上揚(yáng)的原因之一。

雖然今年北京的預(yù)售價(jià)格管控有所放松，但限購(gòu)政策依然趨緊，整體樓市處于下行通道中，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商預(yù)期的預(yù)售價(jià)格雖然能夠得到住建委的批準(zhǔn)，但整體樓市的低迷讓開發(fā)商普遍采取相對(duì)保守的價(jià)格策略，這令下半年入市的公寓豪宅的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)陡增。如地處北五環(huán)的華潤(rùn)萬(wàn)橡府以60518元/平米的價(jià)格開盤，比之前預(yù)期的售價(jià)下調(diào)了20000元;位于西三環(huán)京投銀泰琨御府項(xiàng)目的入市價(jià)格定在73000/平米，甚至低于周邊二手房的市場(chǎng)價(jià)格。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，多個(gè)高端項(xiàng)目受制于市場(chǎng)大勢(shì)，低價(jià)入市，成熟的地段優(yōu)勢(shì)、高品質(zhì)的產(chǎn)品，加之合理的價(jià)格，成功吸引高端客群出手，對(duì)北京整體改善型項(xiàng)目市場(chǎng)的實(shí)際銷量形成直接拉升。

結(jié)構(gòu)因素避免自住房沖擊

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至本月15日，年內(nèi)入市的自住房簽約已經(jīng)達(dá)到了7448套，累計(jì)簽約額也已經(jīng)達(dá)到了117億，后續(xù)在四季度還將有超過(guò)10個(gè)項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)簽約將接近2萬(wàn)套。

自住房將是影響樓市最關(guān)鍵的因素，即使在信貸政策松綁的情況下，因?yàn)樽宰》康拇罅抗��?yīng)，北京的房?jī)r(jià)依然難以有上漲的可能性。截至日前，北京年內(nèi)住宅項(xiàng)目銷售突破20億的合計(jì)5個(gè)項(xiàng)目，其中有2個(gè)自住房項(xiàng)目最高的銷售額達(dá)到了48.64億。

從上周北京樓市成交排行來(lái)看，支撐當(dāng)前樓市成交的主要力量由剛需盤過(guò)渡為自住房項(xiàng)目，排名前十的項(xiàng)目中有4個(gè)自住房項(xiàng)目以及1個(gè)定向銷售的恒大城項(xiàng)目，同樣的現(xiàn)象自7月末首個(gè)自住房金隅匯星苑開始簽約起已持續(xù)10余個(gè)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，在自住商品房、信貸等多方因素形成的持續(xù)壓力下，在市場(chǎng)下行周期時(shí)，剛需型購(gòu)房者成為退潮最快的客群，部分項(xiàng)目的試探性降價(jià)并未喚起剛需客群的購(gòu)買力，剛需市場(chǎng)供需雙方的僵持局面始終未減，造成今年以來(lái)剛需盤去化緩慢，庫(kù)存節(jié)節(jié)攀升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前商品住宅9萬(wàn)套庫(kù)存中83%位于五環(huán)以外區(qū)域。

“在前期庫(kù)存未得以消化完成的前提下，剛需盤推新動(dòng)力不足，造成近期開盤量減少。但與剛需盤不同的是，今年北京限價(jià)令放寬后為中高端項(xiàng)目的入市創(chuàng)造了政策條件，而近期針對(duì)改善型客群松綁信貸又定向釋放了購(gòu)房需求，為中高端項(xiàng)目帶來(lái)市場(chǎng)契機(jī)，但因此改善盤和高端盤才得以在下半年集中入市。”郭毅表示。