□影響

自9月30日房貸新政發(fā)布以來，北京市二手房市場發(fā)生了較為明顯的變化。在客戶方面，改善型需求客戶占比逐漸加大。在新政中首付優(yōu)惠的政策落地后逐漸發(fā)揮出對(duì)市場的帶動(dòng)作用。但對(duì)于剛需來說，政策上并未有實(shí)質(zhì)的利好，雖然10月以來也有不少剛需入市，但多數(shù)是受市場預(yù)期的影響。2014年以來，擬售均價(jià)在4萬/平米以上的期房供應(yīng)量為7593套，是去年的4.1倍，今年高端供應(yīng)明顯高于去年主要是由于對(duì)高端項(xiàng)目的管制放松所致。預(yù)計(jì)四季度改善市場將進(jìn)一步出現(xiàn)回暖。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅

改善需求能否持續(xù)釋放尚需觀察

當(dāng)前改善型需求的升溫一方面是源自于該類型產(chǎn)品市場供應(yīng)量的增多，另一方面原因是在于央行松綁信貸增加了改善型購房者的資金杠桿率，因此激發(fā)出一輪此前觀望的改善型需求入市，但這批需求釋放后，未來整體市場的購房熱情能否持續(xù)，還有賴于未來北京是否能夠繼續(xù)放松調(diào)控政策，給市場更強(qiáng)的信號(hào)，從而改善預(yù)期，拉升需求。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉

緩漲的可能性較大

未來樓市價(jià)格是否會(huì)出現(xiàn)暴漲，一是取決于央行貨幣政策的走向;二是取決于市場改善型需求入市的持續(xù)性。如果貨幣政策出現(xiàn)整體性寬松，那么市場價(jià)格的反彈甚至上漲是可以預(yù)期的，需求入市的持續(xù)性也會(huì)增加。如果不出現(xiàn)整體寬松，則這波成交量復(fù)蘇的勢(shì)頭和價(jià)格止跌企穩(wěn)反彈的勢(shì)頭是否持續(xù)，仍需觀察。短期來看，從目前到春節(jié)前，北京市場成交量的進(jìn)一步復(fù)蘇，是可以預(yù)期的。預(yù)計(jì)在11月，市場將迎來二手房的網(wǎng)簽高峰。但在價(jià)格方面，這一時(shí)間內(nèi)如果沒有央行政策的大放水，則價(jià)格暴漲的可能性將十分微弱，緩漲的可能更大。

上海某房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)

改善型的樓盤供應(yīng)力度會(huì)加大

改善型成交比例提高，是大城市一個(gè)既有的規(guī)律。此類城市高凈值群體數(shù)量在持續(xù)增加，改善型購房需求和購房能力都比較強(qiáng)，所以往往會(huì)存在二次置業(yè)的現(xiàn)象。尤其是在市區(qū)房產(chǎn)價(jià)值不斷上升的情況下，很多人把市區(qū)的小戶型進(jìn)行拋售，進(jìn)而到一些地鐵便利的近郊區(qū)進(jìn)行二次置業(yè)。此類物業(yè)基本上也定位改善型需求，進(jìn)而在市場上表現(xiàn)比較緊俏。在央行這樣一個(gè)政策下，未來改善型購房需求的釋放將更快，因?yàn)橘彿康某杀鞠鄬?duì)降低。這也對(duì)房企的供應(yīng)產(chǎn)生一個(gè)啟示，即未來不光注重剛需盤的供應(yīng)，在改善型的樓盤供應(yīng)上也會(huì)加大力度，進(jìn)而影響未來的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。