（這從全國的房地產(chǎn)投資增速中可看出）。今年由于總體行情調(diào)整，銷售端受阻（大房企銷售較順暢，中小房企普遍賣不動(dòng)），所以房企可售、待售部分淤積導(dǎo)致庫存急劇上升——說明行業(yè)庫存風(fēng)險(xiǎn)在不斷集聚。“今年庫存積壓的眾房企普遍會(huì)采取積極的營(yíng)銷動(dòng)作，加大打折促銷力度，整體房?jī)r(jià)因此下滑或持穩(wěn)。”

土地儲(chǔ)備也凸顯出房企面臨高存貨的壓力。中金公司近期研究報(bào)告顯示，目前很多房企的土地儲(chǔ)備規(guī)模還是比較大的。比如萬科的土地儲(chǔ)備規(guī)模為10000萬平方米，保利地產(chǎn)為7660萬平方米，恒大為15100萬平方米。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，銷售下滑是造成存貨上升的主因之一，房企去庫存有待市場(chǎng)的整體轉(zhuǎn)暖，開發(fā)商也需要在價(jià)格上做文章，拓展更多的銷售渠道，去以價(jià)換量。

15家中型房企凈負(fù)債率“高危”/

陳晟告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前房產(chǎn)行業(yè)的主要形勢(shì)是千方百計(jì)去庫存，對(duì)一些中小企業(yè)甚至?xí)�造成生存上的壓力。庫存的高企，也使一些地區(qū)的房?jī)r(jià)滯漲。對(duì)于一些非常有把握的城市，房企可以進(jìn)行一定的土地儲(chǔ)備，而不是大面積的土地儲(chǔ)備。放開限購、降息等政策面的利好，不能從根本上解決庫存問題，根本原因是市場(chǎng)供需壓力。

“總體上看，同樣是庫存快速增長(zhǎng)，但不同的行情下，對(duì)房企的意義迥然不同：行情好時(shí)，高庫存將支持企業(yè)快速擴(kuò)張，盈利、負(fù)債、資金運(yùn)營(yíng)等財(cái)務(wù)指標(biāo)不斷改善；行情不好時(shí)，高庫存會(huì)推高企業(yè)負(fù)債率，財(cái)務(wù)趨于惡化。”陳開朝表示。

某研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度末，A股139家房企凈負(fù)債率為101%，季度同環(huán)比分別上升24個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)。不同規(guī)模的房企分化較大：4家大房企凈負(fù)債率為62%，環(huán)比下降2個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債水平合理；15家中型房企凈負(fù)債率為137%，環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)，逼近高位警戒線；120家小房企凈負(fù)債率109%，環(huán)比微增1個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于大型房企和中型房企的劃分，A股大型房企就是大家熟知的招保萬金，中型房企主要是年銷售業(yè)績(jī)或年?duì)I業(yè)收入接近或超過100億元的房企，很多是曾經(jīng)進(jìn)入過TOP50榜單的房企。

上述15家中型房企包括中糧地產(chǎn)、華僑城A、金融街、金科股份、陽光城、泰禾集團(tuán)、嘉凱城、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、濱江集團(tuán)、北京城建、首開股份、世茂股份及北辰實(shí)業(yè)等。

上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，凈負(fù)債率方面，如果高周轉(zhuǎn)房企突破150%，非高周轉(zhuǎn)房企突破120%，企業(yè)會(huì)面臨很大的資金運(yùn)營(yíng)壓力，尤其是長(zhǎng)短債比較小且融資不暢的房企，很可能發(fā)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。“按上述標(biāo)準(zhǔn)，15家中型房企六成已突破120%高位，四成突破150%高危線，明顯進(jìn)入高危狀態(tài)。”

很顯然，去庫存和市場(chǎng)需求的波動(dòng)有明顯的關(guān)聯(lián)。在新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足的原因之一，還包括城鎮(zhèn)化人口增速放緩。