中國經(jīng)濟網(wǎng)編者按：3月末，央行、住建部、銀監(jiān)會等部門出臺新政策：二套房貸首付比例降低，營業(yè)稅“5改2”，多項利好進一步松綁樓市。房地產(chǎn)業(yè)是中國的重要產(chǎn)業(yè)，與鋼鐵、水泥、建筑等多個行業(yè)密切關(guān)聯(lián)。同時，房地產(chǎn)市場發(fā)展受金融政策影響最大。本輪樓市新政，金融政策的影響幾何？新政會否加劇銀行不良貸款率？“房貸七折利率”會否重出江湖？資金會否再次大規(guī)模流向股市？就這些問題，中國經(jīng)濟網(wǎng)記者采訪了金融領(lǐng)域權(quán)威專家。

采訪嘉賓：

中國農(nóng)業(yè)銀行專業(yè)經(jīng)濟學(xué)家 向松祚

中國銀行國際金融研究所副所長 宗良

中國民生銀行專業(yè)研究員 溫彬

中國經(jīng)濟網(wǎng)：此次樓市新政降低了二套房貸首付比例，是否會刺激投機性買賣二手房現(xiàn)象？

向松祚：二手房的投機性買賣，我們通常講叫二手房投資。我覺得這次下調(diào)二手房首付比例，可能使得部分投資者會對投資房產(chǎn)有興趣。但根據(jù)數(shù)據(jù)看，目前對整體房地產(chǎn)市場的投資回報前景并不看好。投資房地產(chǎn)的回報主要來自兩方面，一是為了未來房價的上漲，二是買完后租出去，但后者因素比較復(fù)雜，即使北上廣深這樣的中心城市租金收益率也不高，甚至可以講非常低。投資房地主要是為了漲幅，而現(xiàn)在普遍認為漲幅不會像以前一樣飆漲。所以，這次政策對平穩(wěn)房地產(chǎn)市場會有很好的作用。

宗良：不會出現(xiàn)這種情況�？傮w上來講，在宏觀市場將來有可能出臺房地產(chǎn)稅，目前也正在做房地產(chǎn)登記，實際上是為將來房地產(chǎn)政策出臺奠定基礎(chǔ)。在這種背景下，購買第二套房是真實的住房需求，即改善性住房需求，多數(shù)買房的原因是實實在在的、想改善生活的需求，不是投資性的。

溫彬：經(jīng)過這幾年的發(fā)展，我國的整個經(jīng)濟環(huán)境，特別是房地產(chǎn)市場發(fā)生了變化，從過去的供不應(yīng)求向供需平衡轉(zhuǎn)變，在這樣的形勢下，過去房地產(chǎn)二套房的首付比例就顯得過于嚴(yán)厲，所以這次從60%下調(diào)到40%，一方面對有自住型和改善型需求的購房人來說，降低首付比例會增加他們的購買能力，同時，40%的底線是比較審慎的，按照國際經(jīng)驗，40%可以在一定程度上防止過度炒作房地產(chǎn)市場，防止過度投機導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

中國經(jīng)濟網(wǎng)：放松房貸后會不會增加銀行呆壞賬，如果出現(xiàn)應(yīng)如何控制？

溫彬：這個不會增加，因為不管是一套房首付30%還是二套房首付40%，都是比較審慎的政策。在國際上，30%、40%首付的房貸資產(chǎn)質(zhì)量是比較穩(wěn)健的，而且，我認為中國房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)崩盤式的大幅下降。另外，通過房貸和稅收政策的組合拳，需求釋放后，也會保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，不會出現(xiàn)房地產(chǎn)信貸壞賬大量出現(xiàn)。

向松祚：這個不會出現(xiàn)。過去雖然房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過很多周期，也經(jīng)過了很多調(diào)整，但住房按揭貸款的壞賬率在銀行所有貸款類別里是最低的。這有兩個原因，一是我們對房貸首付比例的控制比較恰當(dāng)，不管怎么調(diào)整，基本上多數(shù)首付都在20%以上，不存在像美國次貸危機里出現(xiàn)的零首付；二是中國老百姓對銀行按揭負債還款比較在意，刻意通過信貸政策不還款或者惡意拖欠的有，但屬極少數(shù)。所以，我不認為政策的調(diào)整會增加銀行的壞賬，個人住房按揭貸款是銀行非常歡迎的，而且非常安全。

宗良：總體看，銀行房貸是質(zhì)量較好、不良預(yù)算較低的一種貸款，是穩(wěn)定的，而從國際上看，個人貸款占比在國際銀行業(yè)中都比中國高，國際上占比達到一半，中國目前只有20%，因此，未來在這種方面還要大力發(fā)展。另外，改善性住房的貸款客戶是比較好的客戶，各方面條件較好，加上降息，降低了購房者成本，但一定要防止有的地方借機漲價。