小劉是個(gè)北漂的白領(lǐng)，來(lái)到北京后帶著老婆和上幼兒園的兒子四處租房居住。2011年，小劉與房主老張簽訂了租賃合同，約定由小劉承租老張的房屋，房租押一付三。租期之內(nèi)，小劉與老張相處十分愉快。租期屆滿(mǎn)之時(shí)，雙方卻因3000元的押金產(chǎn)生了激烈的爭(zhēng)吵。老張稱(chēng)他向小劉交房時(shí)房屋的墻壁是新粉刷的，而小劉退房時(shí)，墻壁已經(jīng)被弄臟，有一處墻壁甚至留有小劉兒子的涂鴉，廚房的油煙機(jī)也被用壞，老張認(rèn)為小劉應(yīng)該負(fù)責(zé)重新粉刷墻壁，賠償油煙機(jī)，相應(yīng)費(fèi)用應(yīng)該從押金中扣除。這樣算下來(lái)，老張不但不用給小劉退押金，小劉還應(yīng)另行賠償老張的損失。小劉卻說(shuō)，老張的房子常年對(duì)外出租，墻壁本來(lái)就是臟的，抽油煙機(jī)只是老舊磨損了，而且他在租賃期間曾向老張報(bào)修，老張并沒(méi)有理會(huì)。因此押金應(yīng)該全額退還。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，只得訴至法院，老張的證據(jù)只有小劉退房時(shí)的房屋照片以及對(duì)廚房抽油煙機(jī)的錄像，照片顯示墻壁上有勾畫(huà)痕跡，錄像顯示抽油煙機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)中確實(shí)有較大的噪音。按照誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的原則，因?yàn)槔蠌垷o(wú)法證明其將房屋交給小劉一家時(shí)墻壁是新粉刷，此外老張也無(wú)法證明抽油煙機(jī)是小劉用壞，最終經(jīng)法院調(diào)解，雙方達(dá)成和解，由老張退還小劉押金2000元。之前是3000之前，最后是退了2000塊錢(qián)，這么一個(gè)案例我們來(lái)給大家分析一下，你看出租人就說(shuō)我這個(gè)房子原來(lái)挺新的，挺好的，所有的設(shè)備都是能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)的，你看你租了一段時(shí)間以后墻壁也臟了，抽油煙機(jī)噪音也老大了，他也提出了他的一些不滿(mǎn)，但是這里面好像就是證據(jù)不足，有的時(shí)候這個(gè)糾紛發(fā)生就是因?yàn)椴荒芴峁┫鄳?yīng)的證據(jù)，所以說(shuō)這個(gè)糾紛吵架就吵翻天了，這其中應(yīng)該注意些什么呢？

包華：實(shí)際上如果大家關(guān)注到，如果是在北京的話(huà)，我是在北京置業(yè)，在北京的話(huà)如果大家能夠看到有一些政府示范性的一些合同，那么其實(shí)在最后的附件中都會(huì)有一張現(xiàn)場(chǎng)交接設(shè)施、設(shè)備的一張清單，這張清單是需要去填的，也就是說(shuō)在雙方交界房屋的時(shí)候需要確認(rèn)房屋的那個(gè)現(xiàn)狀，如果你當(dāng)時(shí)確認(rèn)過(guò)房屋上有一些圖畫(huà)，確認(rèn)過(guò)房屋的設(shè)施設(shè)備有一些毀損的，這個(gè)事得說(shuō)清楚了，當(dāng)然如果沒(méi)有的話(huà)咱們也說(shuō)清楚了。這是雙方在現(xiàn)場(chǎng)交接和驗(yàn)房過(guò)程中必須要做的一件事情，當(dāng)是我們發(fā)現(xiàn)很多的朋友們?cè)诜课葑赓U的過(guò)程當(dāng)中，好象不太愿意去填這樣的房屋交接的驗(yàn)房單。

千萬(wàn)別給自己找麻煩。有的時(shí)候拍兩張照片是不是也挺管用的。

曹鳳林：照片其實(shí)也是能夠很直接說(shuō)明問(wèn)題的，我們?cè)诤炗喓贤�的時(shí)候最主要的是直接明了的表達(dá)雙方的權(quán)利義務(wù)以及現(xiàn)狀是最好的，有的時(shí)候可能是語(yǔ)言上面形容不了現(xiàn)狀，那么你當(dāng)時(shí)拍一張照片來(lái)作為一個(gè)證據(jù)雙方都來(lái)認(rèn)可，那么后期也能減少不少的爭(zhēng)議。

給大家的一個(gè)提示，這是第一種容易發(fā)生糾紛的方面，一個(gè)是退押金的時(shí)候房屋大家應(yīng)該說(shuō)租房的人和承租人有不同的看法，我們有的時(shí)候容易造成一些糾紛，下面我們?cè)賮?lái)看轉(zhuǎn)租，剛才曹律師也提示我們，轉(zhuǎn)租過(guò)程中也是容易節(jié)外生枝的，我們來(lái)看這樣一個(gè)案例。小楊大學(xué)畢業(yè)后在北京的國(guó)貿(mào)附近找了份工作，沒(méi)有回湖南老家。為了上班方便，小楊與黃女士簽訂房屋租賃合同，以每月4000元的租金承租黃女士位于后現(xiàn)代城的房屋。小楊沒(méi)想到，其剛住了兩個(gè)月，就被房主米先生找上門(mén)來(lái)。米先生拿出房產(chǎn)證稱(chēng)，自己才是該房屋的產(chǎn)權(quán)人。黃女士承租了他的房子后將房子轉(zhuǎn)租給了小楊。米先生稱(chēng)，他與黃女士簽訂的租賃合同約定不能轉(zhuǎn)租，所以要求小楊搬家。小楊將黃女士起訴到法院，要求解除轉(zhuǎn)租合同、返還租金并賠償損失。法院經(jīng)審理認(rèn)為，房東米先生與黃女士的租賃合同明確約定禁止轉(zhuǎn)租，如果黃女士擅自轉(zhuǎn)租未取得房主米先生同意或追認(rèn)，米先生可單方解除與黃女士的合同，并要求次承租人小楊騰房。因此，一旦房東對(duì)無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租提出異議，次承租人無(wú)法繼續(xù)使用所租房屋。所以說(shuō)這里面還是有一些風(fēng)險(xiǎn)在其中的，關(guān)于轉(zhuǎn)租這里面也談到了，有的比如說(shuō)我在租房合同當(dāng)中明確規(guī)定不能轉(zhuǎn)租的，有的可能都沒(méi)有明確規(guī)定能不能轉(zhuǎn)租，這個(gè)時(shí)候能不能轉(zhuǎn)租呢？

曹鳳林：因?yàn)樵谧赓U關(guān)系法律有一個(gè)明確規(guī)定，不論你有沒(méi)有明確不能轉(zhuǎn)租，法律上有規(guī)定是不可以轉(zhuǎn)租的，那么在合同里面大家雙方要明確一下也是想把這件事情更明示一下，而不是說(shuō)因?yàn)閷?xiě)在合同里不轉(zhuǎn)租，你沒(méi)有寫(xiě)就可以轉(zhuǎn)租不是這回事。

這個(gè)大家一定要注意，不能轉(zhuǎn)租，如果轉(zhuǎn)租了的話(huà)，比如說(shuō)轉(zhuǎn)租人和次承租人他們的利益怎么來(lái)保護(hù)呢？什么情況呢？

包華：我覺(jué)得首先對(duì)于次承租人之所以出現(xiàn)其實(shí)原來(lái)本身也不見(jiàn)得知道自己就是所謂的次承租人，有的時(shí)候可能蒙在鼓里。但是核心那一點(diǎn)，就是他在簽這個(gè)所謂租賃合同的時(shí)候，他并沒(méi)有確認(rèn)對(duì)方的身份，也就是對(duì)方的出租人跟房屋的關(guān)系他可能沒(méi)有去審查過(guò)。至少?zèng)]看過(guò)產(chǎn)權(quán)證，因?yàn)榭催^(guò)產(chǎn)權(quán)證就知道了，所以這種情況之下其實(shí)承租人在承租的時(shí)候一定要關(guān)注一下，出租給你房屋的人和這個(gè)房子之間的關(guān)系。你是要審查的，你要審查一下他有沒(méi)有出租資格，那如果他不是房主，那么在這種情況下能拿到合同。