包華：我覺得這是一個(gè)目前很多中介機(jī)構(gòu)慣用的做法，就是通過虛假宣傳的方式來接觸到承租人，接觸到客戶，在這樣情況之下他就有機(jī)會把自己手里剩余的這些房源能夠去進(jìn)行相應(yīng)的轉(zhuǎn)租或者去達(dá)成交易，但是這種虛假宣傳確確實(shí)實(shí)導(dǎo)致我們網(wǎng)站很多的資料是不真實(shí)的，也使我們很多承租人是望而卻步的，就不太敢相信，不愿意花費(fèi)這個(gè)時(shí)間。我給聽眾講一下這個(gè)地方，北京市安定門這個(gè)地方其實(shí)在北京市的市中心，在北京的北二環(huán)邊上，應(yīng)該說這個(gè)地理位置非常好，而且這個(gè)租金的價(jià)格在同地段相比較，這個(gè)價(jià)格真的也是很好，很便宜，在北京來說，我說說北京。從這個(gè)角度上來說，那么凡是有這樣信息的房屋，我相信不會有太長時(shí)間就會被承租人給承租走，那不太可能發(fā)生長期空租的情況，但是向這樣的房源恐怕也不會很多，所以中介公司就以比較好的房源信息，可能那個(gè)房源實(shí)際已經(jīng)出租了，以這樣的房屋信息來吸引那些，當(dāng)一個(gè)誘餌，就是我先把你招過來，大家先見面，我得到你的資料，等以后真的有房屋，或者現(xiàn)在有其他房源的時(shí)候，比如同一小區(qū)其他房屋我就可以在這個(gè)過程中進(jìn)行相應(yīng)的推銷，但是如果我把這樣的房屋我給你登記上去了，可能你不會來看，所以實(shí)際上這種虛假宣傳應(yīng)該說給我們的很多的承租人造成很多的麻煩，甚至于生活不便、工作不便，但從另一方面似乎又沒有一個(gè)誠信體系對于這樣的行為進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)范，甚至于給它明示，哪怕連一個(gè)電商網(wǎng)站的一個(gè)所謂的好評都沒有，所以在這種情況之下，看出來我們現(xiàn)在的二手房的租賃市場確確實(shí)實(shí)它的規(guī)范程度還比較差，應(yīng)該說還有很大提升的空間。

剛才包華也說現(xiàn)在來看二手房出租應(yīng)該說很不規(guī)范，監(jiān)管方面也有很多的空白地帶，現(xiàn)在這樣一個(gè)局面是不是挺難改變呢？曹律師？

曹鳳林：其實(shí)越普遍的東西越難改變，這個(gè)現(xiàn)在我們整個(gè)一個(gè)社會現(xiàn)象也都是這樣，那么更多的我們覺得還是一個(gè)不僅是監(jiān)管部門，而且我們自身也要提高一些警惕，才是最主要的，因?yàn)槟銌畏矫孀鋈魏问虑榈脑�，都是力量很薄弱的�?/p>

那對我們消費(fèi)者來說怎么樣才能夠不上當(dāng)，練就一雙火眼金睛呢？有沒有好的建議給大家？

曹鳳林：其實(shí)這些建議還是來自于經(jīng)驗(yàn)，你想想租房子首先就是你先辨別，用咱們正常人的眼光看這個(gè)東西是不是一個(gè)很正常的東西能夠覺得信息是真實(shí)的。然后還有就是房東的問題，身份的問題去審核，包括現(xiàn)在房子價(jià)格公布的真假，我們用一個(gè)正常的地段來對比，也許可能就是一個(gè)虛假的，你先把這些篩選過去以后，產(chǎn)生我們在去找一些比如親戚朋友或者專業(yè)人士，你打一個(gè)電話你多問幾家，多詢問給自己一個(gè)判斷，我覺得相應(yīng)會減少不少的麻煩和經(jīng)歷時(shí)間。

包華：我覺得總結(jié)起來就是這樣幾句話第一個(gè)房子得是真的、第二房東得是真的，第三價(jià)格得是真的，但是把這三件事搞清楚需要一定的耐心，當(dāng)然從另外一方面我們也發(fā)現(xiàn)到一個(gè)日很突出的特點(diǎn)，就是現(xiàn)在很多房東都愿意短租房屋，比如我只租一年，第二年我就要調(diào)整，其實(shí)這樣的租賃心態(tài)不是很成熟，如果我們通過大量的時(shí)間去調(diào)研、去走訪，這么高的成本，包括中介費(fèi)用，那么在這種情況只能租12個(gè)月的房子的話，對于承租人來說他很難珍惜這個(gè)房子，在某種意義上來說，租期時(shí)間相對偏長，收益是穩(wěn)定的，而且能夠督促我們的使用人更珍惜這個(gè)房子，因?yàn)檫@個(gè)房子我租的時(shí)間會比較長，那么壞了之后其實(shí)我自己是有責(zé)任的，所以實(shí)際上現(xiàn)在我們大家看到的一年一調(diào)整這樣一個(gè)房屋的租賃不是很理想。

大家為什么會傾向于一年一調(diào)整？

包華：因?yàn)榇蠹叶加X得房租低，我說的是業(yè)務(wù)來說，對于使用人來說已經(jīng)不低了，但是對于業(yè)主來說這個(gè)房租還是偏低的，尤其跟房價(jià)相比較，房租是偏低的，所以希望能夠通過一年的調(diào)整，我一年調(diào)整一次房租把房租調(diào)上來。但是有一個(gè)最大的問題，我想提給所有的業(yè)主就是如果你調(diào)整一次房屋租金，更換一個(gè)房屋使用人的話，我們假定這個(gè)時(shí)間的周期是一個(gè)月，那么也就是12個(gè)月會虧1個(gè)月的租金，相當(dāng)于你的房租打的9折，這都很清楚，所以你必須漲到原來房租110%-120%的水平才能把這個(gè)損失補(bǔ)回來，這是非常困難的，從某種意義上來說，我們市場上的價(jià)格不是你一個(gè)人想定就能定的下來的，大家是一塊定的，這是一個(gè)市場協(xié)商價(jià)格，所以我覺得現(xiàn)在短租的方式既不利益承租人保護(hù)房屋，也不低于出租人維護(hù)自身的租金收益的穩(wěn)定性，所以我到是建議大家可以考慮2-3年這樣一個(gè)中期，當(dāng)然可以在合同中寫明第一年租金是多少、第二年是多少、第三年是多少，用這種方式來解決我們收益的穩(wěn)定和增長問題，所以交易雙方如果能夠有一個(gè)基本穩(wěn)定預(yù)期的話，可能對于租賃市場會更好，這是一種成熟心態(tài)。

我們經(jīng)常會看到一些小廣告說什么什么房子中介免談，其實(shí)大家對中介有的時(shí)候也需要它，但有時(shí)候又覺得它不值得信任。曹律師？

曹鳳林：其實(shí)我覺得中介本身它這個(gè)行業(yè)來說是給大家?guī)�來一個(gè)方便，其實(shí)應(yīng)該受益者是雙方，包括中介也是一個(gè)受益者，但是因?yàn)橹薪橛幸恍┎划?dāng)?shù)淖龇�，已�?jīng)把良好的操作運(yùn)行方式給大家造成壞的影響，起到負(fù)面的效果要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正面的效果，那這樣大家肯定是不愿意接受中介的一種代理的方式或者是一種經(jīng)紀(jì)人的方式來體現(xiàn)，寧愿自己去選擇承租人，更會增加自己判斷的能力。