樓市或明年下半年走出頹勢

判斷樓市走向的兩項關鍵數(shù)據(jù)一路下滑。今年1至9月，商品房銷售面積、銷售額增速幾乎是斷崖式下跌，并形成負增長趨勢。而2013年全年，商品房銷售面積、銷售額增速分別增長17.3%和26.3%。

亞豪機構(gòu)分析認為，單純依靠政策拉升樓市交易量，無異于臨渴掘井，而這種透支型消費也難以長期支持。地方政府還是應該考慮如何加速城鎮(zhèn)化發(fā)展、引進核心產(chǎn)業(yè)、提高就業(yè)人口、增加居民收入，樓市成交量上升的基礎才是堅實的。

齊魯證券也稱，單一調(diào)控政策效果有限。房地產(chǎn)交易稅費基本沒有調(diào)整。從貨幣政策來看，目前M2增速與信貸投放依舊處于偏緊狀態(tài)。本輪樓市政策調(diào)整，對商品房銷售有一定的正面作用，但若沒有進一步的貨幣數(shù)量放松與降息舉措，效果有限。從房價收入比、人均住宅存量與貨幣條件來看，本輪放松對銷售量以及價格的提振與2008年難以相提并論。

鐘偉進一步向21世紀經(jīng)濟報道記者解釋說，“我們曾經(jīng)做過測算，在目前的信貸環(huán)境下，如果房貸利率到8折或者8.5折，商業(yè)銀行就會不賺錢，銀行并沒有動力去發(fā)放7折優(yōu)惠利率的房貸。”

在鐘偉看來，房地產(chǎn)市場正在發(fā)生三大變化。首先是預期的變化，公眾不再認為房價只漲不跌。其次，是利率市場化。鐘偉指出，利率市場化進程是不容低估的影響因素，我國的金融體系從利率管制逐步向利率市場化轉(zhuǎn)變的前期，無風險利率出現(xiàn)大幅提升，成為資金的重要投資方向，中長期來看，利率市場化進程將逼迫房屋租售比向正�；貧w。

房地產(chǎn)投資需求本是居民資產(chǎn)配置中的重要一環(huán)，2000-2010年，國內(nèi)居民尚缺乏投資渠道，股市房市成為較為單一的居民投資渠道，但這個過程在2010年后被逐漸打破，主要原因是利率市場化進程推動了無風險利率的大幅上升，加上商業(yè)銀行存款利率上限依然受到管制，不均衡的雙重價格導致以理財產(chǎn)品收益率為代表的無風險利率大幅提升，吸引了大量資金。到2013年底，商業(yè)銀行理財?shù)挠囝~已達10萬億元左右，信托行業(yè)管理的資產(chǎn)規(guī)模也接近11萬億元。“銀行的理財產(chǎn)品利率4%至5%，不保本產(chǎn)品5%至7%，信托產(chǎn)品5%至9%，不一定再買房子了。”鐘偉說。

另外，巨大的庫存量也是羈絆。鐘偉觀察到，供求關系正發(fā)生改變。新增適婚家庭的拐點開始出現(xiàn)，80后一代對于住房剛性需求的頂峰逐漸過去，新增城市人口的購買力仍顯不足。陳國強同時提出，保障房建設規(guī)模過大。

但華遠地產(chǎn)董事長任志強指出，內(nèi)在的邏輯關系在于，保障房建設會拉動房地產(chǎn)投資，體現(xiàn)在GDP數(shù)據(jù)上，但消化庫存、房屋銷售溢價卻不會直接體現(xiàn)于GDP。“巨量”的保障房建設，也將是阻礙商品房市場回暖的因素。

任志強預測，在眾多政策的影響下，四季度的房地產(chǎn)形勢將比今年前三季度好。但并不意味著市場將走出低谷。“明年9月份才會有真正的好轉(zhuǎn)。”任志強在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示。

鐘偉認為，一線城市的房地產(chǎn)市場將在明年二季度走出頹勢。二、三線城市將在明年下半年迎來拐點。其間，最需要關注的指標是交易量指標，影響交易量的最關鍵因素是信貸政策。

市場仍需要時間來消化政策，在任志強看來，有更多的“富人”可以被解禁買房，利率優(yōu)惠會降低成本，對于下滑的市場而言是好消息。但政策趨勢卻更難預測了。“政策周期變得越來越短，平均一兩個月就出臺一個政策，難以形成長期的預期。”任志強稱自己不猜政策，并很難從中總結(jié)出規(guī)律。

國金證券分析認為，第三輪救市措施或為減稅。如果樓市仍未有起色，可能會采取減免購房契稅或者將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由5 年恢復至2年來進一步刺激市場。

鐘偉指出，調(diào)整購房契稅和營業(yè)稅的主動權在于地方政府，稅收政策的調(diào)整空間不大。保障房政策也可能面臨微調(diào)。例如，地方政府有可能購買空置商品房作為棚改區(qū)安置房，廉租房有可能從實物分配更多傾向于貨幣分配，鼓勵租房。