輕資產(chǎn)化，你還囤著車庫商鋪慢慢賣嗎？全產(chǎn)業(yè)布局，恒大都賣米了你還只顧著賣房嗎？低周轉(zhuǎn)狀況下，如何提高贏利水準(zhǔn)？因?yàn)榉孔硬缓觅u，周轉(zhuǎn)越快越虧本？金融化愈發(fā)明顯，怎樣巧用經(jīng)濟(jì)杠桿？以萬科為代表的合伙人模式，究竟怎樣深化？轉(zhuǎn)型服務(wù)商，如何為社區(qū)提供全鏈條生活服務(wù)，掌握未來……六大房地產(chǎn)慣性思維，2015不破不立，誰先破，誰破得徹底、干脆，誰的轉(zhuǎn)型之路就更加順暢！2014是分化元年，2015則是破舊立新的真正轉(zhuǎn)型之年。

新思維

高利潤1

高周轉(zhuǎn)就是犧牲利潤，薄利多銷。當(dāng)“薄利不能多銷”時，一些企業(yè)開始轉(zhuǎn)而做高利潤率。

高周轉(zhuǎn)“梗阻”

高利潤率破局

鮮活案例

日前，成都某標(biāo)桿房企東北三環(huán)項(xiàng)目以單價5800元/平米瘋狂促銷，與當(dāng)初土地價格持平，如果再計(jì)算其他基礎(chǔ)費(fèi)用，猶如股市中的“割肉”。“項(xiàng)目去年入市后銷售速度很慢，加之周邊競爭激烈，連促銷都無法實(shí)現(xiàn)快速去化，壓力很大。”一位接近該房企的消息人士告訴成都商報(bào)記者，銷售速度趨緩的話，開發(fā)商的利潤幾乎可以忽略不計(jì)，基本上就是在給基金公司、銀行打工。銷售周期過度拉長的話，開發(fā)商的利潤甚至抵不過資金成本。“在多虧和少虧之間，開發(fā)商只有認(rèn)賬。”

慣性

之殤

高周轉(zhuǎn)梗阻危及企業(yè)生存

對于高周轉(zhuǎn)，綠地集團(tuán)董事長張玉良數(shù)年前曾有過一段經(jīng)典的論述：“別人1000億的現(xiàn)金流，兩年轉(zhuǎn)一次，一年就500億；我500億的現(xiàn)金流，一年轉(zhuǎn)四次，就是2000億。”他認(rèn)為，高資金流動性和高運(yùn)營效率是綠地做大的關(guān)鍵。

而回顧過去十年，高周轉(zhuǎn)無疑是國內(nèi)樓市最主流的開發(fā)模式。環(huán)視當(dāng)前一線開發(fā)商豪強(qiáng)：萬科、恒大、綠地、保利、藍(lán)光等，無論是輕資產(chǎn)模式還是重資產(chǎn)模式，業(yè)績高增長都有賴于高周轉(zhuǎn)。反觀招商、金地等一部分成名較早、近年來表現(xiàn)卻乏力的企業(yè)，我們亦不難發(fā)現(xiàn)，他們的癥結(jié)就在于對市場反應(yīng)遲緩，開發(fā)速度較慢。

“過去，企業(yè)追求高溢價的前提是高周轉(zhuǎn)，否則年化收益率和業(yè)績增速通常很低。所以，主流企業(yè)普遍在主流市場上做主流產(chǎn)品，并采取高周轉(zhuǎn)的主流開發(fā)模式。”成都某標(biāo)桿房企副總裁在接受成都商報(bào)記者采訪時表示，高周轉(zhuǎn)之所以能夠成功，離不開國內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢連年攀高所催生出的火熱房地產(chǎn)市場。“當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的發(fā)展期，房地產(chǎn)爆發(fā)式上漲的動能不足，高周轉(zhuǎn)事實(shí)上已失去賴以生存的土壤。”

“通俗地講，高周轉(zhuǎn)就是犧牲利潤，薄利多銷，在規(guī)模做大的同時，提高資金利用率，獲取規(guī)模收益。”盛世新源執(zhí)行董事廖建華表示，如今市場更趨理性而需求表現(xiàn)并不旺盛，往往會導(dǎo)致“薄利不能多銷”，形成高庫存，資金流轉(zhuǎn)速度很快就降了下來。“無論哪一方面，房企都難以承受。”

高周轉(zhuǎn)模式遇阻之后，房企該如何抉擇？

新模式

解讀

高利潤率將成首要目標(biāo)

“無論企業(yè)選擇何種運(yùn)作模式，有兩個核心問題是不會改變的。”一位投行人士指出，第一、規(guī)避高存庫，確保資金鏈安全；第二、提高利潤率，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長。事實(shí)上，這也是萬科在實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模后明確提出的“質(zhì)量效益型增長方式”。

年前，藍(lán)光地產(chǎn)高調(diào)發(fā)布招聘廣告，為2015年三大新項(xiàng)目金悅城、金悅?cè)A府、I shine優(yōu)家吸納優(yōu)質(zhì)置業(yè)顧問。藍(lán)光地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴成都商報(bào)記者，2015年藍(lán)光產(chǎn)品線將升級換代，戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向改善型住宅。而藍(lán)光地產(chǎn)內(nèi)部一位不愿意透露姓名的人士亦向成都商報(bào)記者透露，在剛需上大量鋪貨、做高周轉(zhuǎn)不再是企業(yè)的發(fā)展思路，“做利潤率、做改善住宅，將成為藍(lán)光轉(zhuǎn)型的核心。”成都商報(bào)記者 王勝波