3月30日，央行聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)文下調(diào)二套房個貸首付比例。同日，財政部和國家稅務(wù)總局也發(fā)文放寬轉(zhuǎn)讓二套房營業(yè)稅免征期限。這是繼去年大幅放寬首套房的認定標準讓更多的購房者享受優(yōu)惠利率政策之后，再次對二套房購買者給予優(yōu)惠。而在此之前，二套住房購買者需要提供6成首付，一線城市的購房者更是需要提供7成首付。同時，住房如果持有不滿5年，需要繳納交易差額5.5%的營業(yè)稅，這在一定程度上抑制了二手房的交易量和有效供給。如何看待房地產(chǎn)政策松綁的來龍與去脈？房地產(chǎn)政策對宏觀經(jīng)濟運行又有什么影響？

這一套救市組合拳對于房地產(chǎn)市場來說，可稱短期壓力緩解，長期壓力不減。

鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場短期壓力緩解。但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素(信貸偏緊)和中長期因素(政策回歸中性+高庫存+人口老齡化)共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉(zhuǎn)中長期趨勢。

第一，剛需人口已經(jīng)進入下降通道，即便人口生育政策加快調(diào)整，也無法扭轉(zhuǎn)人口老齡化的趨勢。第二，房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)已經(jīng)消失，市場預(yù)期短期無法扭轉(zhuǎn)，即便短期房價企穩(wěn)回升，未來房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的比例也將系統(tǒng)性下降。第三，利率市場化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下降。第四，中央已經(jīng)放棄了2003年確立的將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路，新思路是雙軌制，政府負責保低端，其他的交給市場決定。

綜合來看，房地產(chǎn)的投資屬性將更多讓位于消費屬性，房產(chǎn)造富的時代已經(jīng)結(jié)束，未來將是股權(quán)造富的時代。

值得注意的是，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不會因此復(fù)蘇，對宏觀經(jīng)濟的拉動有限。房地產(chǎn)復(fù)蘇周期分為幾個階段：政策松-銷售反彈-庫存去化-拿地反彈-投資反彈。目前看，銷售仍未企穩(wěn)，投資反彈仍遙遙無期，這也限制了制造業(yè)投資的空間和地方政府的公共收入和支出。所以僅靠地產(chǎn)放松無法扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟下行趨勢。

由此可以推斷，中央必將繼續(xù)加大穩(wěn)增長力度。下一步的重點可能有三方面。

一是地產(chǎn)政策還可能進一步松動。稅費標準的松動不會太遠，甚至有可能放松首套房信貸。不過北京上海放開限購的可能性較低。

二是貨幣政策繼續(xù)寬松。央行此前有“價”無“量”的操作導致降息后利率不降反升，高企的短期利率制約了長端利率的下行和金融對實體的支持，繼續(xù)降準勢在必行。從時點上看，4月份概率大。一是財政繳款、外占下滑需要對沖;二是城投債到期高峰臨近;三是4月份是兩會之后政策變動的高峰期，4月25日政治局會議之前可能提前行動。

三是基建投資繼續(xù)加碼。以“一帶一路”為轉(zhuǎn)折點，地方政府的消極怠工有望緩解，甚至可能掀起新一輪基建投資熱潮。區(qū)域上，福建是核心，新疆、廣西有可能成為關(guān)鍵區(qū)，陜西、江蘇、甘肅、內(nèi)蒙古、云南等為輻射區(qū)。項目上，基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通最為優(yōu)先。預(yù)計通向東南亞的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將率先啟動，巴基斯坦瓜達爾港、斯里蘭卡漢班托塔港等印度洋戰(zhàn)略性港口或成為“一帶一路”首批戰(zhàn)略港口。