3月30日，央行聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)文下調(diào)二套房個(gè)貸首付比例。同日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局也發(fā)文放寬轉(zhuǎn)讓二套房營(yíng)業(yè)稅免征期限。這是繼去年大幅放寬首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)讓更多的購(gòu)房者享受優(yōu)惠利率政策之后，再次對(duì)二套房購(gòu)買者給予優(yōu)惠。而在此之前，二套住房購(gòu)買者需要提供6成首付，一線城市的購(gòu)房者更是需要提供7成首付。同時(shí)，住房如果持有不滿5年，需要繳納交易差額5.5%的營(yíng)業(yè)稅，這在一定程度上抑制了二手房的交易量和有效供給。如何看待房地產(chǎn)政策松綁的來(lái)龍與去脈？房地產(chǎn)政策對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行又有什么影響？

這一套救市組合拳對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可稱短期壓力緩解，長(zhǎng)期壓力不減。

鼓勵(lì)組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期壓力緩解。但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素(信貸偏緊)和中長(zhǎng)期因素(政策回歸中性+高庫(kù)存+人口老齡化)共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問(wèn)題，但無(wú)法扭轉(zhuǎn)中長(zhǎng)期趨勢(shì)。

第一，剛需人口已經(jīng)進(jìn)入下降通道，即便人口生育政策加快調(diào)整，也無(wú)法扭轉(zhuǎn)人口老齡化的趨勢(shì)。第二，房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)已經(jīng)消失，市場(chǎng)預(yù)期短期無(wú)法扭轉(zhuǎn)，即便短期房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，未來(lái)房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的比例也將系統(tǒng)性下降。第三，利率市場(chǎng)化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下降。第四，中央已經(jīng)放棄了2003年確立的將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路，新思路是雙軌制，政府負(fù)責(zé)保低端，其他的交給市場(chǎng)決定。

綜合來(lái)看，房地產(chǎn)的投資屬性將更多讓位于消費(fèi)屬性，房產(chǎn)造富的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)將是股權(quán)造富的時(shí)代。

值得注意的是，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不會(huì)因此復(fù)蘇，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)有限。房地產(chǎn)復(fù)蘇周期分為幾個(gè)階段：政策松-銷售反彈-庫(kù)存去化-拿地反彈-投資反彈。目前看，銷售仍未企穩(wěn)，投資反彈仍遙遙無(wú)期，這也限制了制造業(yè)投資的空間和地方政府的公共收入和支出。所以僅靠地產(chǎn)放松無(wú)法扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)。

由此可以推斷，中央必將繼續(xù)加大穩(wěn)增長(zhǎng)力度。下一步的重點(diǎn)可能有三方面。

一是地產(chǎn)政策還可能進(jìn)一步松動(dòng)。稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的松動(dòng)不會(huì)太遠(yuǎn)，甚至有可能放松首套房信貸。不過(guò)北京上海放開限購(gòu)的可能性較低。

二是貨幣政策繼續(xù)寬松。央行此前有“價(jià)”無(wú)“量”的操作導(dǎo)致降息后利率不降反升，高企的短期利率制約了長(zhǎng)端利率的下行和金融對(duì)實(shí)體的支持，繼續(xù)降準(zhǔn)勢(shì)在必行。從時(shí)點(diǎn)上看，4月份概率大。一是財(cái)政繳款、外占下滑需要對(duì)沖;二是城投債到期高峰臨近;三是4月份是兩會(huì)之后政策變動(dòng)的高峰期，4月25日政治局會(huì)議之前可能提前行動(dòng)。

三是基建投資繼續(xù)加碼。以“一帶一路”為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，地方政府的消極怠工有望緩解，甚至可能掀起新一輪基建投資熱潮。區(qū)域上，福建是核心，新疆、廣西有可能成為關(guān)鍵區(qū)，陜西、江蘇、甘肅、內(nèi)蒙古、云南等為輻射區(qū)。項(xiàng)目上，基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通最為優(yōu)先。預(yù)計(jì)通向東南亞的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將率先啟動(dòng)，巴基斯坦瓜達(dá)爾港、斯里蘭卡漢班托塔港等印度洋戰(zhàn)略性港口或成為“一帶一路”首批戰(zhàn)略港口。