投機需求蠢蠢欲動

事實上，不少被認為是樓市新政最大受益者的自住性及改善性購房需求者仍持觀望態(tài)度。

一家門戶網(wǎng)站在“3·30新政”后發(fā)起題為“樓市新政下你會買房嗎”的問卷調(diào)查，截至記者發(fā)稿前，參與調(diào)查的3萬多名網(wǎng)友中，55.2%的網(wǎng)友選擇了“不買房”，僅有26.4%的網(wǎng)友有購房打算。在“不買房的原因”選項中，有53.4%的人表示“仍然買不起”，29.3%的網(wǎng)友等著房價再跌些再買。而參與調(diào)查的網(wǎng)友中，無房者達45.6%，有一套房的占29.4%。

北京市民陳先生在2012年購買了一套自住房，雖然當(dāng)前有改善性需求，但陳先生仍不準(zhǔn)備“出手”。“一方面雖然首付比例降低，但隨之貸款金額就會上升，里外里需要支付更多的購房款，另一方面二手房交易涉及選房、過戶、裝修等很多流程，即使‘滿二’就能免營業(yè)稅交易，但暫時還是覺得‘折騰不起’。”

據(jù)房產(chǎn)專家介紹，以100萬元總價的住房為例，貸款利率按5.90%進行計算，如果按照目前大多數(shù)城市首付六成的比例計算，那么首付款是60萬元，需要向銀行貸款40萬元。這樣40萬元的貸款如果按照商業(yè)貸款進行計算，那么20年期、等額本息、最新的基準(zhǔn)利率的貸款條件下，還款總額為68萬元，月供2843元。

首付比例降至四成后，那么首付款是40萬元，需要向銀行貸款60萬元。這樣60萬元貸款如果按照同樣的貸款條件進行計算，那么還款總額為102萬元，月供4264元。

如此對比，降低首付比例，對于此類改善性購房者而言，并不意味貸款成本降低了，實際上還是增加了。比如說，六成首付下，首付和按揭貸款的總金額為60萬+68萬即128萬元。而在四成首付下，首付和按揭貸款的總金額為40萬+102萬即142萬元。這樣對比，要增加14萬元的支付。因此，只要有條件，購房者仍然愿意多付一些首付。

那么，到底是什么人群對樓市新政最為敏感？

據(jù)媒體報道，樓市新政實施第一天，杭州、廈門、無錫等地都出現(xiàn)了“土豪”現(xiàn)金買房的個案。“有一個股民直接來付了300萬，說余下的300萬尾款本周付清。”這個股民客戶說，他準(zhǔn)備這幾天賣掉股票，直接從股市撤到樓市來。

在無錫、杭州，萬科、融創(chuàng)等地產(chǎn)公司都在樓市新政實施第一天提出“24小時不打烊”。“這次政策屬利好，價格已經(jīng)到了底部。融創(chuàng)的很多大單客戶對價格比較敏感，所以這兩天下手比較快。”一位融創(chuàng)公司負責(zé)人告訴媒體記者。不過，樓市的火爆還是讓業(yè)界有些吃驚，截至3月31日22時，整個融創(chuàng)杭州一天的銷售已經(jīng)破了1億元。

值得關(guān)注的是，樓市新政一出，部分一線城市新盤項目已有漲價動作，或正在醞釀漲價。而二手房市場也出現(xiàn)部分業(yè)主上調(diào)掛牌價的現(xiàn)象。

中國銀行國際金融研究所研究員高玉偉認為，短期內(nèi)，房市新政難以改變房地產(chǎn)投資下滑的局面，特別是部分三四線城市，去庫存仍是房市調(diào)整的主題，但部分一線城市需求回升可能帶動房價上漲。

“經(jīng)濟下行壓力增大，雖然給了政府放松房市政策的理由，但需要防范房市泡沫化風(fēng)險再起，金融監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)鼓勵資金流向?qū)崢I(yè)，適當(dāng)警示房市風(fēng)險。”高玉偉表示。