在財稅政策方面，財政部于2015年3月30日調(diào)整了個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的營業(yè)稅政策，即個人銷售購買不足兩年的住房，全額征收營業(yè)稅，銷售購買已滿兩年的非普通住宅，按差額征收營業(yè)稅；銷售購買已滿兩年的普通住宅則免征營業(yè)稅。貨幣政策與財稅政策的調(diào)整，提高了房地產(chǎn)市場的融資可得性，降低了房地產(chǎn)需求的融資成本和交易成本，對釋放房市場需求具有明顯的刺激作用。

第三，政府 “托底”社會政策會使房地產(chǎn)業(yè)去庫存化遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于單純市場價格機制的均衡調(diào)整過程。中央在2014年以來加大了支持住房消費的力度，進(jìn)一步落實了放寬戶口遷移政策，城鎮(zhèn)人口的增加將帶動房地產(chǎn)市場需求的增長。此外，中央和地方政府支持商品房去庫存化，并在一定范圍內(nèi)回購后作為保障性住房，拓寬保障房源和租賃房源解決高庫存。

為消化高庫存，2015年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機構(gòu)、支持房企將其持有的房源向社會出租，從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。同時還提出各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。待售面積較多的城市的一些地方政府，相繼出臺了回購商品房作為保障性住房的政策。這意味著，在房地產(chǎn)庫存持續(xù)增加而拖累投資與經(jīng)濟(jì)增長的時候，政府儼然成了房地產(chǎn)最大的需求者。與其他市場主體截然不同的是，政府作為買方，全然沒有硬預(yù)算約束，價格、交易成本對政府的需求約束較低。有了地方政府積極入市、參與消化房地產(chǎn)市場非意愿庫存，房地產(chǎn)市場去庫存化的速度會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過單純由價格機制調(diào)節(jié)的均衡實現(xiàn)過程。

第四，地方政府放松對房地產(chǎn)市場需求行政管制，釋放了房地產(chǎn)市場的需求活力。在房價上漲的時期，各地方政府均采取了諸如限購之類的行政管控措施，這對抑制投機性購房起到了立竿見影的效果。應(yīng)當(dāng)說，作為迫不得已的行政控制手段，它對中國抑制房地產(chǎn)的階段性泡沫發(fā)揮了積極作用。固然如此，它與中國城鎮(zhèn)化的方向背道而馳的，也違背了市場經(jīng)濟(jì)條件下勞動力要素自由流動的原則。由于地方政府對土地財政的高度依賴，因此，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了政府所不期望反方向變化時，各地方政府又先于中央對房地產(chǎn)政策的放松，而放棄了作為權(quán)宜之計的限購措施。

例如，福州早在2014年8月就確定，購房人在福州買戶無需提供納稅證明或繳納社會保險證明，且將90平方米內(nèi)住房的契稅降至了 1%，90-144平方米的契稅則降至1.5%。2015年5月以來，甘肅和安徽省住建廳先后發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的指導(dǎo)意見，均讓原來的限購政策壽終正寢。在穩(wěn)增長的大背景下，各省市及地方政府取消違背市場原則的限購，將是大勢所趨。我們認(rèn)為，這些措施對提高市場活力的作用正在逐漸顯現(xiàn)。

總之，寬松的金融財稅政策、由行政性調(diào)控轉(zhuǎn)向為托底保障房、差別化限購等一系列政策，可以有效地調(diào)節(jié)不同區(qū)域的供需關(guān)系，對于去庫存、調(diào)節(jié)房企資金壓力、滿足剛性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的去庫存化將起到重要作用。

房地產(chǎn)將加速去庫存化

中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)中增速換擋是一個中長期趨勢，這是由中國潛在增長率下降的客觀因素所決定的。盡管有人認(rèn)為，中國人口結(jié)構(gòu)變化會對中國房地產(chǎn)的長期發(fā)展帶來了不利影響，但中國仍處在城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵時期。雖然新型城鎮(zhèn)化并不意味著房地產(chǎn)化，核心在于公共服務(wù)均等化、居民身份市民化，但解決好“住”仍是城鎮(zhèn)化的重要方面，中國未來城鎮(zhèn)化仍會產(chǎn)生對房地產(chǎn)市場的巨大需求，也是未來一段時間中國最大的內(nèi)需所在之一。同時，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們收入水平提高，居民對住房的需求會從過去的“遮風(fēng)避雨”轉(zhuǎn)向更高功能性的需求，未來中國房地產(chǎn)業(yè)仍然有較大的空間，它在中國“穩(wěn)增長”中仍具有四兩撥千斤的功效。

隨著穩(wěn)增長政策的力度不斷加大，效果逐步顯現(xiàn)，隨著政府對房地產(chǎn)信貸的持續(xù)放松，在城鎮(zhèn)化的大背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)將迎來加速去庫存化的時期。我們認(rèn)為，目前已有一些跡象表明，中國房地產(chǎn)加速去庫存化的階段正在來臨。過去房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率、計劃投資增長率持續(xù)下降，都壓縮了房地產(chǎn)的供給增長率；地方政府取消限購、央行貨幣與住房信貸政策的調(diào)整、調(diào)整房地產(chǎn)交易稅收都將釋放房地產(chǎn)的需求活力，影響著人們對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期。

供需兩方面的共同調(diào)整將促使中國房地產(chǎn)逐漸確立新的均衡過程。均衡的調(diào)整與實現(xiàn)過程首先就會表現(xiàn)在去庫存化逐漸進(jìn)入加速階段。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，4月份70個大中城市新建住宅成效繼續(xù)大幅回升，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別達(dá)到了18個和28個。我們認(rèn)為，在貨幣政策從滴灌轉(zhuǎn)向全面寬松的環(huán)境下，在地方政府對土地財政收入下降的切膚之痛后，房地產(chǎn)市場成交的回暖不是曇花一現(xiàn)，而是新一輪的持續(xù)過程，也將從一線城市逐漸向二、三線城市擴(kuò)散。因此，我們判斷，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入加速去庫存化的周期是可以預(yù)期的。這是房地產(chǎn)尋求新的均衡過程，也是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下穩(wěn)增長的重要條件之一。

（作者簡況：彭興韻，第一創(chuàng)業(yè)證券專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國社會科學(xué)院金融所貨幣理論與政策研究室主任；費兆奇，中國社會科學(xué)院金融所貨幣理論與政策室副主任）來源上海證券報）