憂愁的中小房企：生存空間被嚴(yán)重?cái)D壓

限地價(jià)、限房價(jià)、限利潤讓中小房企生存越發(fā)困難。

湖南高信集團(tuán)是一家在長沙有著20余年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的本土企業(yè)，曾先后在長沙開發(fā)了高信 向日葵、燕山豪苑、乾源國際廣場等多個(gè)項(xiàng)目，董事長劉興躍是長沙首批進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)家之一。

然而隨著樓市調(diào)控的收緊，高信集團(tuán)已連續(xù)幾年未曾新拿地塊，目前主要精力放在對之前項(xiàng)目的收尾工作。“8%的利潤率對我們中小型開發(fā)企業(yè)來說壓力太大，而且也需要極強(qiáng)的資金鏈，再加上近年來外來開發(fā)企業(yè)的入駐更是加大了市場競爭，我們的生存更是困難了。”

劉興躍所說的8%的利潤率，是2017年11月30日長沙市發(fā)改委出臺的《長沙市限價(jià)商品住房價(jià)格管理暫行辦法》，該辦法提出限價(jià)商品住房價(jià)格由成本+利潤+稅金構(gòu)成，平均利潤率為6%至8%；2019年12月11日，長沙市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價(jià)格構(gòu)成有關(guān)事項(xiàng)的通知》，進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房價(jià)格管理，明確商品住房價(jià)格由成本+利潤+稅金構(gòu)成，其中平均利潤率規(guī)定在6%到8%之間。

長沙最熱鬧商圈五一廣場地標(biāo)性建筑IFS（圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝）

“在一線城市，每平方米至少利潤在10000元以上；但在長沙，每平方米利潤可能也就1000多元，有10多倍的差距。”劉興躍坦言，目前長沙本土中小型房企已經(jīng)很少有報(bào)名參與土地拍賣的情況了。

“基本都是外來開發(fā)商、長沙當(dāng)?shù)貒�企或央企這些有足夠資金的企業(yè)在新拿土地，本土中小企業(yè)都在做存量，或者謀轉(zhuǎn)型。”劉興躍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前高信集團(tuán)也正謀求向文旅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，“完全脫離房地產(chǎn)行業(yè)是不可能的。”

“事實(shí)上，長沙的這一系列政策對開發(fā)企業(yè)來說有利也有弊。無論是對國內(nèi)TOP30房企還是省內(nèi)優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)，在剛開始的時(shí)候都是懵的。但是在經(jīng)過3~5個(gè)月的磨合期后，長沙的調(diào)控體系還是有章可循的，既維護(hù)了政府的基本利益，又維護(hù)了開發(fā)商的基本利潤，還保障了剛需購房者和剛改購房者的需求，控制了炒房可能。”易建國表示，8%的利潤雖然不能讓開發(fā)商大富大貴，一個(gè)項(xiàng)目就吃成一個(gè)胖子，但讓開發(fā)商在長沙做住宅地產(chǎn)能有穩(wěn)健收益。

“而政策從土地出讓方、開發(fā)商、消費(fèi)端各個(gè)層面對利潤進(jìn)行壓縮，地價(jià)不控制，開發(fā)商的成本自然就高了，房價(jià)也就降不下來。”易建國坦言，其實(shí)長沙的調(diào)控政策更多的是政府讓利于民。

對中小房企而言，限價(jià)后其利潤空間縮小，接下來10年、5年都將拿不到地。“只要有地就被大企業(yè)或國企拿走了，就再也不可能有‘一夜暴富’的機(jī)會。”易建國向記者舉例稱，可能當(dāng)時(shí)企業(yè)在拿地時(shí)的成本是9000元/平方米，在未調(diào)控前該地塊開發(fā)的房子可能賣到15000元/平方米，可以賺6000元/平方米。但是調(diào)控后，就可能只賣到11800元/平方米，一平方米就少賺了幾千元，后續(xù)發(fā)展自然會出現(xiàn)問題。

不僅如此，易建國還表示，隨著利潤空間的壓縮，開發(fā)商加大了對成本的控制，近兩年來長沙優(yōu)質(zhì)的、創(chuàng)新性的、革命性的產(chǎn)品幾乎沒有了。“調(diào)控政策之后，開發(fā)商推出的產(chǎn)品也是毋庸置疑地留下了一個(gè)又一個(gè)的普普通通的住宅產(chǎn)品，對城市品位和城市品相的提升沒有起到應(yīng)有的作用。”

一位不愿具名的長沙業(yè)內(nèi)人士也對近幾年長沙新建商品住宅質(zhì)量深表憂慮：“未來幾年將迎來長沙交房高峰期，屆時(shí)交房所涉及到的質(zhì)量投訴等問題可能也會越來越多。”

一方面是中小房企生存空間越來越小，另一方面則是品牌企業(yè)市場份額持續(xù)擴(kuò)大，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

長沙TOP20房企所占市場份額（數(shù)據(jù)來源：中指研究院）

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1~7月，長沙內(nèi)五區(qū)銷售額TOP20大部分為品牌房企。如綠地控股以46.34億元的佳績登頂長沙市內(nèi)五區(qū)銷售額榜單，保利發(fā)展以33.63萬平方米的成績獲得長沙市內(nèi)五區(qū)銷售面積冠軍。今年前7月長沙市內(nèi)五區(qū)TOP20房企實(shí)現(xiàn)總銷售額431.71億元，同比增加3.9%；TOP20房企市場份額為59%。