井噴的公寓市場：去化周期創(chuàng)新高至40個月

針對日益從嚴從緊的調(diào)控政策，在住宅利潤收縮、投資受限的情況下，不限購、不限售的公寓產(chǎn)品則呈井噴式發(fā)展。

長沙新峰地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，長沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)公寓總規(guī)模超1800萬平方米，預(yù)計未來三年的規(guī)模將遠超此前十年，堪比一線城市的規(guī)模體量。

數(shù)據(jù)來源：國策機構(gòu)

此外，湖南中原研究中心數(shù)據(jù)則顯示，2017年10月，長沙商業(yè)公寓去化周期為11.65個月；2018年底，長沙商業(yè)公寓庫存量為123萬平方米，去化周期需要17.77個月；到2019年底則快速飆升到231萬平方米，去化周期達20個月；而最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月底，長沙市公寓整體存量已為316.2萬平方米，年度供銷比達2.28，去化周期再創(chuàng)新高，達40.84個月。

其中庫存量最高的雨花區(qū)、岳麓區(qū)庫存面積均超過百萬平方米，分別為100.2萬平方米、102.9萬平方米，雨花區(qū)去化周期更是達到了42.06個月。

數(shù)據(jù)來源：湖南中原研究中心

事實上，長沙商業(yè)公寓庫存經(jīng)歷了一個較快積累過程。2011年3月4日，長沙市首次對住宅進行限購，一些住宅項目性質(zhì)調(diào)整為商業(yè)，高容積率、高商業(yè)比地塊和項目接踵而至，城市綜合體等風(fēng)光無限。

2015年7至8月，長沙市逐步取消了住宅限購，商辦項目幾乎啞火；直到2017年后，長沙市對住宅再度實施限購且不斷升級，公寓產(chǎn)品再次被投資者熱捧，供應(yīng)井噴，尤以岳麓區(qū)、雨花區(qū)為甚。

據(jù)長沙市新峰地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2019年，岳麓區(qū)公寓產(chǎn)品供應(yīng)在全市內(nèi)五區(qū)所占比例高達42.3%。岳麓區(qū)的梅溪湖、濱江新城、麓谷及洋湖等四大板塊商業(yè)公寓的扎堆入市，直接推動岳麓區(qū)的商業(yè)公寓供應(yīng)同比增長了76% 。

談到長沙市不斷高企的公寓產(chǎn)品的供應(yīng)來源，湖南中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理陳世霞表示，“一方面，近幾年長沙純住宅用地供應(yīng)量僅占整體供應(yīng)的不到20%，且大部分土地出讓要求商業(yè)配比不少于30%，今年上半年長沙出讓土地共33宗，其中19宗為商住用地，純商用地9宗，純住宅用地僅5宗；另一方面，由于限購政策的影響，利潤受限，相比于寫字樓、商業(yè)產(chǎn)品而言，公寓產(chǎn)品不限價、更容易變現(xiàn) ，自然吸引了無數(shù)房企前赴后繼地投身公寓市場。”

不過陳世霞預(yù)測，隨著越來越多項目入市，長沙公寓市場供應(yīng)量還將進一步加大，供需矛盾也將進一步激化。