值得注意的是，盡管目前長沙公寓庫存高企，但相比住宅限價后漲幅放緩的情況，包括芙蓉區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)、天心區(qū)在內的長沙內五區(qū)的商務公寓價格則快速攀升，甚至出現(xiàn)了新建商品住宅與公寓價格倒掛現(xiàn)象。近三年，商務公寓與新建商品住宅的成交均價比一度從1.09擴大至最高時的1.32。

長沙市開福區(qū)瀏陽河兩岸樓盤林立（圖片來源：每經記者 陳利 攝）

《每日經濟新聞》記者在開福區(qū)實地走訪時了解到，位于長沙市開福區(qū)湘江邊網(wǎng)紅大盤北辰三角洲，住宅毛坯均價在2019年底為12500元/平方米，如按照長沙市精裝2500元/平方米的標準，其精裝房均價在14000元/平方米左右。但其精裝公寓目前卻賣到近15500元/平方米，今年新推出的LOFT公寓產品毛坯均價更是達到18000元/平方米。

“今年以來，面對商業(yè)公寓的高庫存，一些項目為快速回籠資金，開始選擇打折銷售‘以價換量’，從而也讓住宅、公寓成交均價比從2019年的1.32降到2020半年度1.11。”陳世霞表示，在住宅限價的背景下，長沙商務公寓價格一路竄高，而后期隨著供應量的激增，公寓價格預計還將進一步下跌。

如何解決當下公寓庫存高企的狀態(tài)？陳世霞認為，除了需要企業(yè)從產品的硬件、軟件進行創(chuàng)新外，也需要政府、開發(fā)商對土地供應指標進行轉化、區(qū)分，“可適當加大對純住宅用地的供應量，減少商業(yè)配比等。”

長沙市住建局在回復《每日經濟新聞》記者采訪時表示，長沙始終保持房地產調控目標不動搖、力度不放松，精準落實長效機制方案，房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)實施限售、限企和差別化信貸、稅收調控政策，根據(jù)市場變化擇機選用長效機制政策工具進行調控，第一時間平衡供求關系、解決風險問題。

（應受訪者要求，文中劉強、楊輝、張健為化名）

記者手記|房住不炒“優(yōu)等生”的煩惱

“長沙真是一座讓人愛恨交加的城市！”記者在長沙樓市走訪時，有受訪者如是說。

對于剛需購房者而言，長沙的房價很美麗，“買得起房子、娶得到妻子、養(yǎng)得好孩子”；而對于炒房客來說，長沙簡直就是一場噩夢，談之色變，甚至瑟瑟發(fā)抖。

事實上，自2016年中央經濟工作會議提出“房住不炒”以來，如何穩(wěn)定樓市一直考驗著各個城市主政者的勇氣和智慧。如今年上半年，不少城市就因為樓市過熱而頻出調控新政收緊樓市。

相比而言，長沙在樓市調控方面表現(xiàn)優(yōu)秀。通過一系列政策“組合拳”，甚至將“反炒房”定義為斗爭，長沙的房價控制住了、投資客少了、剛需購房者開心了。

然而，在限價、限利潤的背景下，為了“活下去”，開發(fā)商也在絞盡腦汁地想辦法讓利潤最大化。在長沙的幾天實地走訪調查中，記者聽到最多的便是，在長沙這樣一個發(fā)展迅速、新一線等級的城市，便宜的房子選擇很多，然而卻很難找到品質過硬的樓盤。

隨著2020年、2021年大批限價房的交付，不少業(yè)內人士坦言，明年或將會是長沙房地產的品質災荒元年。如何應對這一波交付潮，或是長沙近兩年亟需面對和解決的問題。

看來，在房價控制與房屋品質兩者兼顧方面，房住不炒“優(yōu)等生”長沙或許也遇到了些許煩惱。

記者：陳利