二手房 中介違法違規(guī)推高交易成本

去年9月30日中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，提出“對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策”。

今年3月，財政部和國家稅務總局聯(lián)合發(fā)布《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》，將免征營業(yè)稅的年限從5年改為2年，即個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。

然而，藍皮書指出，二手房交易個人所得稅并未調整，對于以家庭為單位出售非唯一住房仍需要繳納動輒上萬元甚至幾十萬元的個人所得稅。同時，目前的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)經(jīng)營不規(guī)范，違法違規(guī)現(xiàn)象較多，中介發(fā)布虛假房源信息、隱瞞有關重要事項屢見不鮮，也增加了二手房買賣雙方的交易成本。

因此，藍皮書副主編尚教蔚認為，二手住房交易成本過高，使更多的購房者轉向新建住房。在住房市場銷售面積和銷售額雙雙下行的情況下，過高的二手住房交易成本，則會抑制二手住房的有效流轉，不利于改善性住房需求的釋放。

政策

鼓勵力度預計大于去年

藍皮書指出，去年末全國商品房待售面積創(chuàng)歷史新高。為消化待售面積，今年1月住房和城鄉(xiāng)建設部出臺了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》，提出要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機構、支持房企將其持有的房源向社會出租等。同時還提出各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房。

例如，降低公積金貸款門檻、增加公積金貸款額度、效仿央行“認貸不認房”還清住房公積金貸款后再次購房申請公積金視作首套房、降低交易契稅、放寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款、一線城市微調限購政策、重新出臺認定首套住房和改善型住房的標準等。

此外，鼓勵住房消費的政策也將出臺，力度也會大于2014年。然而今年住房需求的釋放不會像2009年那么迅猛，目前房價已經(jīng)達到一定高度，特別是一線城市和經(jīng)濟較為繁榮的部分二線城市，即使銀行的住房消費貸款政策達到2008年的程度，購買力也不如2009年。

信貸

二套房貸首付可能下調

去年李克強總理在國務院常務會議重提“穩(wěn)定住房消費”，這是繼2009年提出“穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費”后，相關表述再次出現(xiàn)在國務院常務會議的紀要當中。

因此，藍皮書預測，鼓勵滿足居民合理購房需求將成為未來房地產(chǎn)調控政策的主要內容。預計今年差別化住房信貸政策將繼續(xù)寬松，具體而言，二套房貸最低首付款比例和利率浮動幅度下調的可能性較大。

可以推測，今年新增貸款總規(guī)模較為寬松。在宏觀經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，商業(yè)銀行將繼續(xù)加大低風險個人住房貸款的投放力度。