大邑商鋪投資回報(bào)率

對(duì)于普通投資者來說，若要考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，動(dòng)態(tài)投資計(jì)算比較復(fù)雜，通常有4種常用算法

1、租金回報(bào)率法

公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

2、租金回報(bào)率分析法

公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12/購買房屋總價(jià)

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。

不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。

3、內(nèi)部收益率法

公式：累計(jì)總收益/累計(jì)總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/(按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金等其他投入+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))=內(nèi)部收益率。

上述公式以按揭為例，未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出，累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。

優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素�？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。

不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。

4、簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法

公式：如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。

這一國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。

當(dāng)然不同的商鋪情況也不同。我們可以拿兩個(gè)公式來計(jì)算：

1)：主要適用于沒有貸款的一次性投資。

公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12=年租金收入，

年租金收入÷購買商鋪總價(jià)=年投資收益率

購買商鋪總價(jià)÷年租金收入=投資回收年限

2)：主要適用于貸款投資的收益計(jì)算。

公式：(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)費(fèi))×12=年租金收入；

(首期房款+按揭貸款)÷年租金收入=投資回報(bào)年限

年租金收入÷(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。

在之前的“黃金十年”，不少商鋪可以在8年左右收回投資，之后年出租收益率一般可以達(dá)到8%，好的商業(yè)旺鋪可以達(dá)到16%以上。在當(dāng)前環(huán)境，大邑商鋪年化投資回報(bào)率僅只有3%-5%左右，此收益從資金回報(bào)來看，并不劃算，不過我們不容忽視的就是，當(dāng)前大邑絕大多數(shù)商鋪都是升值的，在商鋪轉(zhuǎn)讓時(shí)可以獲得不錯(cuò)的回報(bào)，不過這個(gè)回報(bào)的高低取決于多種因素。