投資者曾經(jīng)以為，投資商鋪跟投資住宅一樣，只要買到就賺到。但如果商鋪的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)脫節(jié)，越來(lái)越多的案例告訴我們，失敗的概率極大。現(xiàn)實(shí)的情況是，商鋪投資方面需要考慮的方面較多。

一是小面積商鋪“雷區(qū)”多。因?yàn)榕c成都的距離關(guān)系，目前大邑還沒(méi)有如鞋城、服裝城、箱包城等專業(yè)賣場(chǎng)，但從潤(rùn)馳國(guó)際廣場(chǎng)1樓分隔出的格子間可以看出，因人流量問(wèn)題，這類小型“鋪面”在大邑經(jīng)營(yíng)困難。在上月的拍賣會(huì)上，位于內(nèi)蒙古大道旁的建華家園小區(qū)，1樓的商鋪不少面積均小于40平米。其面積小、總價(jià)低的特點(diǎn)確實(shí)迎合了市場(chǎng)需求，為普通投資者所能接受，專業(yè)人士分析指出，開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金，往往會(huì)把商鋪分割成小面積商鋪，但這種做法根本沒(méi)有考慮后期招商及運(yùn)營(yíng)管理，已經(jīng)脫離了每種商業(yè)業(yè)態(tài)的店家具體需求，所以往往會(huì)出現(xiàn)銷售火爆而后期招商遲遲無(wú)法展開(kāi)的情形，投資失敗在所難免。為了在以后能有較好的收益，投資者一般在選擇這類小鋪面時(shí)，只好同期購(gòu)買相鄰的幾個(gè)鋪面，在上次的拍賣會(huì)上，競(jìng)得者在拿下第一個(gè)鋪面后，再競(jìng)得第二個(gè)鋪面時(shí)往往要再次提高標(biāo)的單價(jià)，這無(wú)疑增加了投資者的成本。

二是大邑當(dāng)前的社區(qū)商鋪前景也并未客觀。在大邑，部分小區(qū)交付使幾年以來(lái)，建成的配套商鋪一直空置，并未租出，雖說(shuō)未來(lái)圍繞社區(qū)服務(wù)的生活類店鋪不會(huì)被互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)取代，但前期長(zhǎng)期的長(zhǎng)久空置定會(huì)造成資本回報(bào)率下降明顯，給投資者造成損失，這個(gè)損失能否由將來(lái)的收益所彌補(bǔ)，實(shí)在是未知。

三是商鋪供給面積快速增加，價(jià)格上漲獲利空間受到制約。當(dāng)前大邑新建樓盤較多，而這些新建的樓盤不少在1樓及2樓都設(shè)置了商鋪，部分樓盤更是在小區(qū)外圍修了一圈的獨(dú)立商鋪，新增供應(yīng)數(shù)量大，市場(chǎng)消化壓力不言而喻。

四是租戶對(duì)象的選擇余地較小。出租率受制于所在區(qū)域或商業(yè)定位的因素較多，同時(shí)，受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響也較大。目前，商場(chǎng)效益下降明顯，期望租金與實(shí)際租金的差距加大。而相對(duì)出租容易的餐飲店鋪也開(kāi)始受到行業(yè)下滑的影響，租金下降的壓力很大，生意不好的餐飲店鋪也只有提前關(guān)門鞋業(yè)，且這類店鋪在再轉(zhuǎn)出時(shí)困難重重。

五是熟悉商鋪所處大環(huán)境市場(chǎng)，注意售后包租相關(guān)問(wèn)題。目前部分開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，向購(gòu)買者承諾包租，每年返一定的租金比例，同時(shí)還能分享商鋪的經(jīng)營(yíng)收益。一般售后包租會(huì)規(guī)定包租期限，通常有5-8 年，每年給予一定的投資回報(bào)，如6%，稍高一些可以達(dá)到10%。如今在大邑也有這類的售后包租，不過(guò)近期項(xiàng)目應(yīng)給投資者返的資金一直未兌現(xiàn)，公司經(jīng)營(yíng)也遇到一定困難。專家表示，售后包租形式從某種程度上來(lái)說(shuō)，其實(shí)是一種營(yíng)銷手段，即使開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)了承諾，但租賃期限結(jié)束之后又該怎么辦？如在包租過(guò)程中就出現(xiàn)了問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)方因?yàn)榻?jīng)營(yíng)策略作出調(diào)整，甚至資金出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)選擇退出，最終遭受損失的還是小業(yè)主。即使有開(kāi)發(fā)商號(hào)稱打破常規(guī)，喊出“終身包租”口號(hào)，但仍然無(wú)法改變經(jīng)營(yíng)方中途退出的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買者在遇到這類項(xiàng)目時(shí)一定要多做市場(chǎng)分析，盡量減少潛在風(fēng)險(xiǎn)。

商鋪不等同于住宅，其不是剛需。選擇商鋪一般要選擇適合的面積，過(guò)小不利于開(kāi)展經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，過(guò)大在出租及轉(zhuǎn)讓時(shí)比較困難。選擇商業(yè)綜合體商鋪，一定要充分考慮其輻射范圍以及運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)實(shí)力，有調(diào)查結(jié)果顯示，有統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的商鋪和散亂經(jīng)營(yíng)的商鋪，兩者價(jià)值有的相差高達(dá)50%，這一點(diǎn)已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的商業(yè)投資原則。以服務(wù)小區(qū)為主的底商，需要考慮到小區(qū)及小區(qū)附近未來(lái)人流量問(wèn)題，周邊商鋪已有業(yè)態(tài)以及供應(yīng)量。另外在投資時(shí)也需要根據(jù)自己的實(shí)力來(lái)選擇合適的物業(yè)。

在投資界流行一個(gè)做法，寧可參與成熟可見(jiàn)的商業(yè)物業(yè)，也不要輕易投資所謂發(fā)展前景美好的尚待培育的物業(yè)，因?yàn)樯虡I(yè)圈的培育時(shí)間和難度都需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，這本身就是一個(gè)必須考慮的風(fēng)險(xiǎn)。

投資未來(lái)新北街的商鋪還是成蒲鐵路大邑站商鋪？選擇大邑大道商鋪還是內(nèi)蒙古大道商鋪？面對(duì)這些形勢(shì)與選擇，手持資金的大邑投資者們將何去何從？